房地產行業將先于宏觀經濟走出調整。保經濟增長需要拉動內需，而商品房銷售面積的持續回升則成為內需增長的重要組成部分。2009年商品房銷售面積將持續釋放，尤其是二季度，全年有可能同比增長30%以上；而房地產行業周期較宏觀經濟短10個季度，而且商品房需求，商品房價格和商品房供給粘性依次增加，因此，商品房銷售面積的持續回升，將帶動房價企穩，新開工面積增加，房地產開發投資回升，房地產行業進入景氣回升階段，率先于宏觀經濟走出調整。
從運行周期來看，房地產行業領先于宏觀經濟2-4個季度。房地產行業周期較宏觀經濟短約10個季度，房地產行業景氣轉變將快于宏觀經濟，而且，2008年，房地產行業較宏觀經濟提前一個季度進行調整，因此，房地產行業較宏觀經濟，具備率先走出調整的條件。而從房地產行業內部指標周期性來看，若成交量持續回升，本輪地產調整有可能進入銷售面積回升，房價企穩，投資回升的景氣回升階段。總體上來看，房地產行業領先于宏觀經濟2-4個季度，房地產行業有可能率先走出調整。
2009年商品房銷售面積將持續回升，有可能增長31%。中期來看，商品房潛在需求旺盛。而2009年，累積的商品房需求可使目前成交量持續到5月份，首次置業需求在二季度也將持續釋放，而改善型需求正在逐漸釋放，因此，二季度成交量持續回升可能性較大；而，從保經濟增長的角度，2009年6、7月份有可能出臺刺激改善型需求的政策，將進一步保證商品房銷售面積的可持續性。如果累積的商品房需求集中在2009年釋放，同時改善型需求市場份額提高5個百分點，首次置業需求維持2008年水平，2009年商品房銷售面積將達到8.14億平方米，分別較2007、2008年增長5.19%和31.06%，因此2009年商品房銷售面積存在高增長的可能性。
買入萬科和保利地產。若房地產行業景氣度回升，率先于宏觀經濟走出調整如我們所預期，同時在流動性充裕，資產為王時代來臨的背景下，受益最大的公司，我們認為有三個，首先，市場份額較高，而且提升能力較強的公司；其次，全國化程度較高，產品能夠覆蓋改善型需求和首次置業需求的公司；再次，資金充裕，資源整合能力較強的公司。
關注三類房地產公司
□東興證券
一季度房地產股價表現好。春節后受到房地產市場回暖的推動，A股市場的房地產股票出來了領先于大盤的漲勢。從整個一季度的市場行表情表現情況來看，2008年12月31日房地產板塊的市盈率為28倍，居各行業排名的第六位。到2009年3月27日的市盈率已達35倍，排名仍居前六位。市凈率在2008年12月31日為2.36，到2009年3月27日為3.42。
二季度注重結構性的投資機會。房地產公司的股票在經過前期普漲后，目前上漲動力不足明顯。而在商品房銷售仍在回暖的情況下，投資者投資房地產股票的熱情不斷增長。我們認為房地產公司的差異性很大，一是獲取收益的方式存在差異；二是由于地區經濟水平高低不同回暖快慢存在差異，這些差異為結構性投資機會創造了條件。
上市公司選擇。主要關注三類公司：一是全國性公司。如保利集團、招商地產、萬科A和金地集團。這些公司將因一線城市商品房銷售較好的回暖而更有利恢復；二是出租類公司或可有營運旅游資產公司以及土地一級開發企業等。如張江高科、金融街、華僑城A和中天城投等；三是東部沿海經濟發達城市的房地產公司。
重點關注上海區域房地產板塊和具有海西經濟發展前景的福建區域房地產板塊，如浦東金橋、陸家嘴、上實發展、中華企業、建發股份、廈門國貿、中國武夷和三木集團等。同時也關注東部地區江浙二地優質房地產公司，如濱江集團和棲霞建設等。
庫存消化尚需時間
房地產業回暖在下半年
□南京證券
成交量超預期，估值上調。自2009年2月份以來，各大城市商品房成交量超過市場預期，尤其是深圳、上海、南京等一線城市表現尤為明顯。成交量的放大提振了市場信心，房地產板塊的估值也得以上調。近兩個月房地產板塊上漲44.24%，在板塊漲幅中位居第二，遠超過市場平均水平。
成本推動型通脹預期下，房價下跌可能性不大。基于對美國大量印發貨幣回購國債導致美元貶值的預期，我們認為在這種情形假設下，美國經濟的恢復將推動國際原材料價格上漲，對中國而言，將導致中國制造業企業成本上升，企業利潤下降。美元貶值也不利于中國出口。中國經濟可能產生滯漲，居民收入預期下降，房地產市場的需求將萎縮。但是另一方面，滯漲將帶動資產價格的上漲，包括房價，因此，在這種情況下，房價下跌的可能性不大。
庫存消化尚需時間，預計行業回暖在下半年。成交量的放大加快了庫存消化速度，按歷年月均成交量計算，北京、上海、深圳、杭州消化目前的存量仍需一年左右，相對而言，北京地區的庫存壓力最大。開發商以縮減開工計劃來應對行業供需不平衡。基于對目前供需情況以及通脹預期的考慮，預計房價將維穩在目前水平。行業各項指數仍在下降，預期行業回暖在下半年。
標配地產股，優選加速銷售的地產公司。我們認為后續的成交量不確定性較大，持續放量的能力不強，但是目前房地產板塊的估值仍具有一定優勢，即使成交量不能持續，房地產也能同步于大盤走勢，一旦經濟回暖，市場信心恢復，房地產成交量有望持續，房地產行業也將反哺經濟增長，地產股將強于市場。
在目前的位置我們建議標配房地產股。在選擇投資品種上，我們認為理性調整房價、加快銷售、順應行業調整趨勢的公司較具有長期的競爭力、較高的安全邊際和獲取廉價土地資源的競爭優勢。我們推薦招商地產、濱江集團、萬科A、華發股份、億城股份。
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