■拿到地王才能給投資者講個好故事
兩波“地王”潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企；而2009年的地王，卻大多落入國企手中。
國企在融資上的優(yōu)勢，被普遍認(rèn)為是造成這種局面的重要原因。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款為5381億元，同比增長32.6%；再加上個人按揭貸款2829億元，增長63.1%，總量已經(jīng)超過8000億元。
中國不動產(chǎn)研究中心的一份報告則明言，國企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。所以，國企不惜重金拿地，其實更多的是“當(dāng)前流動性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物”。
但國企頻繁拿下“地王”，另一個不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。
“從目前的地王價格來看，開發(fā)商利潤有限。”新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴記者，與國企的高歌猛進(jìn)相反，港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。
因為心態(tài)不同，張永河說，2009年上半年國企拿地王，就好像是“一個大百貨公司，開了一家奢侈品店，賺不賺錢其實不重要，關(guān)鍵在于提升這個百貨公司的檔次，對于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國企尤其如此”。但對于資金實力有限的港資和民企來說，“年頭不好的時候，我們可不敢隨便開店，因為我們是靠這個店吃飯的。”
但在2009年下半年，蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企，不會再甘于讓國企獨(dú)霸。因為在地王所帶來的隱性收入中，資本市場的收益才是最大的一塊。
2007年的那波拿地潮中，大批開發(fā)商一邊競拍地王，一邊排著隊去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王-上市圈錢-增發(fā)新股-發(fā)債或者引入投行資金-再拿地王-刺激股價抬高股價——再圈錢的“地王圈錢模式”。
從2009年6月開始，歷史似乎又在重演。
6月，金地的第四次定向增發(fā)獲得了證監(jiān)會的批準(zhǔn)，再次股權(quán)融資41億元。隨后，就有了上海趙巷新地王。
7月1日，北京廣渠路15號的地王產(chǎn)生，就在這一周，A股房地產(chǎn)板塊的資金凈流入達(dá)32.52億元，房地產(chǎn)指數(shù)上漲14.06%，房地產(chǎn)股票周平均漲幅超過10%。
按照天相投顧提供的數(shù)據(jù)，2009年1～7月，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模總量已達(dá)313億元，為A股各行業(yè)之首，此外，還有5家個股在6月份公布了定向增發(fā)方案。
已經(jīng)上市的地產(chǎn)企業(yè)圈錢之后拼命拿地，準(zhǔn)備上市的企業(yè)也要拼命拿地，為上市后作準(zhǔn)備。張永河說，在這樣的背景下，“地王”對這兩種企業(yè)都是最好的題材。
就在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平還透露，在之前的3周里，向香港聯(lián)交所遞交上市申請的內(nèi)地房企已經(jīng)達(dá)到12家。“上半年在香港資本市場投資中國房地產(chǎn)的資金達(dá)到40億美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15～20倍，甚至25倍。”
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄也公開表示，2009年上半年，中國房地產(chǎn)在海外融資已經(jīng)有幾十億美元，下半年更多。整個加起來全年可能會超過100億美元。
業(yè)內(nèi)一個主流的說法是，在本次IPO重啟后，已經(jīng)有超過20家房地產(chǎn)企業(yè)計劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過1000億元。
“所謂開發(fā)商，其實就是賣房子的工廠，如果沒有地，那還叫什么開發(fā)商呢？如果沒有地王，那怎么才能吸引很多人來買你的股票呢？”張永河說，2009年上半年，“搶地王是因為有錢”，2009年下半年，“搶地王是因為需要拿著這個地王，給投資者講一個好的故事，才能圈到錢。”
|
