海口、三亞等一線城市房價一天一漲，吸引國內(nèi)外購房客蜂擁而至，島內(nèi)一時出現(xiàn)搶購商品房的“狂熱”局面。 （資料圖片）
樓市的“鳳凰傳說”，正在中國熱帶濱海度假勝地海南激情上演。
月初，國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見公布以來，海南樓市急劇升溫，價格大幅上漲，各路投資者夾雜著炒房團蜂擁而至，部分樓盤哄抬房價，捂盤惜售。面對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，海南省于15日暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房產(chǎn)開發(fā)項目。誰知“雙停”政策適得其反，此后海南樓市更是一日一價，據(jù)了解，目前海南全島房價已較月初飆升30%，個別區(qū)域更是達到50%以上漲幅。
海南九十年代的房地產(chǎn)泡沫令人記憶猶新。面對此輪海南房價暴漲，各方擔(dān)憂海南可能產(chǎn)生新的房地產(chǎn)泡沫。但筆者認(rèn)為，海南樓市目前正經(jīng)歷從被低估到價值回歸的過程，未來或?qū)⒚媾R大幅波動的風(fēng)險，如何讓房地產(chǎn)業(yè)回到穩(wěn)定增長的軌道中來，將深度考驗海南當(dāng)?shù)卣膱?zhí)政智慧。
2005年以來，海南省特別是海口、三亞等重點城市，發(fā)展明顯提速，一批重點工程如東環(huán)高鐵等抓緊建設(shè)，新一屆當(dāng)?shù)卣哟笳猩桃Y力度，大公司大項目帶動發(fā)展策略初見成效，市場氣候逐漸形成。而國內(nèi)其他地區(qū)這些年獲得高速發(fā)展，自然環(huán)境和資源環(huán)境為此付出了沉重代價，這進一步凸顯了海南島作為中國唯一熱帶度假島嶼、作為全國人民四季花園的環(huán)境價值。作為一個面向全國的特殊市場，海南房地產(chǎn)在等待一個契機回到它應(yīng)該有的位置。國際旅游島政策出臺，穩(wěn)定了公眾對海南未來發(fā)展的預(yù)期，由此引爆了當(dāng)?shù)胤績r。出人意料的是，房地產(chǎn)價值的回歸是以價格劇烈上漲的方式在短時間內(nèi)完成。
筆者推斷，海南房地產(chǎn)的第一波價值回歸行情已經(jīng)完成，以后很可能再走出“溢價”行情，除了海南國際旅游島規(guī)劃細(xì)則出臺的政策因素外，這也和當(dāng)?shù)厥袌龅娜萘坑嘘P(guān)。2008年，海南商品房銷售額為200億元，2009年增加73%，也就360億元左右，而浙江溫州一地，保守估計民間游資達6000億元以上。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計，截至1月18日，海南省主要城市可售商品房共計599.19萬平方米。如以均價7000元計算，也就價值420億元。所以一旦全國范圍的投資者關(guān)注并部分進入海南樓市，至少目前階段會出現(xiàn)嚴(yán)重的供求失衡，而不單單是開發(fā)商捂盤所致。
后市既然可能繼續(xù)看漲，海南樓市是否會出現(xiàn)風(fēng)險甚或像九十年代那樣出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫？
首先要看當(dāng)?shù)卣墓芸啬芰Αｋm然海南省政府提出強島富民的目標(biāo)，但國際旅游島是長期發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胩岣呤莻€長期過程。面對日益脫離當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民購買力的商品房價格，海南省政府如何通過建設(shè)廉租房等把本島居民的居住問題解決好，是關(guān)系民生的大事，也是保證國際旅游島發(fā)展成功的前提。
其次，從目前買房人的資金構(gòu)成來看，銀行風(fēng)險是相對較小的。目前，海南很多市縣樓盤，都不做按揭業(yè)務(wù)，要求購房人一次性付款。一旦房價下跌，流動性變差，買房人會被套住，但對銀行影響不大。而1993年房地產(chǎn)泡沫幾乎百分百是用銀行資金吹起來的，泡沫破滅后嚴(yán)重傷害當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟。目前只要處理好銀行資金不要過多介入房地產(chǎn)開發(fā)市場，嚴(yán)格按揭條件，就不大可能再現(xiàn)當(dāng)年的“房地產(chǎn)金融危機”。
既然是建設(shè)國際旅游島，軟環(huán)境尤其重要。海南省亟待提高總體服務(wù)水平，改善省際以及島內(nèi)的交通條件，利用好政策不斷推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的層次，吸引各地高收入者和新興中產(chǎn)階層把海南作為“候鳥”式生活的目的地，而不是因為軟環(huán)境不佳被迫“遷徙”。
凌云峰作者系本報新聞總監(jiān)
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