長三角區域規劃正式公布，25個城市分工明確。根據規劃，上海將重點發展金融、航運等服務業，成為服務全國、面向國際的現代服務業中心。翟超/圖片合成
備受關注的《長江三角洲地區區域規劃》近日正式公布。該規劃的規劃期為2009—2015年，而到2020年，長三角將形成以上海為核心的“一核九帶”空間格局。記者就其中的7個熱點問題，分別采訪了行業專家和市場人士，希望能對投資者有所裨益。
1、25個城市分工明確
避免同質化競爭是此次《規劃》的重中之重。《規劃》十分詳細地給長三角25座城市分配了發展方向，明確提出“上海重點發展金融、航運等服務業，成為服務全國、面向國際的現代服務業中心。南京重點發展現代物流、科技、文化旅游等服務業，成為長三角地區北翼的現代服務業中心。杭州重點發展文化創意、旅游休閑、電子商務等服務業，成為長三角地區南翼的現代服務業中心。蘇州重點發展現代物流、科技服務、商務會展、旅游休閑等服務業，無錫重點發展創意設計、服務外包等服務業，寧波重點發展現代物流、商務會展等服務業。蘇北和浙西南地區主要城市在改造提升傳統服務業的基礎上，加快建設各具特色的現代服務業集聚區。”
中國（海南）改革發展研究院院長遲福林對此認為，當前我國正處于發展方式轉型的關鍵時期，地方政府轉型的進程決定了發展方式轉型的進程。因此，改變地方政府主導的經濟發展方式，更加需要地方政府在一些基本認識上達成共識。如果說過去地方競爭的優勢主要體現在投資上，那么未來競爭優勢將集中反映在消費上。前30年，為了做大經濟總量，地方政府在土地、財稅、行政等方面做了相應的改革，形成了有利于投資的體制安排。從消費主導的趨勢看，地方政府需要盡快形成有利于消費的體制安排，形成發展的內生動力。
2、市中心房產奇貨可居
“嚴控市中心人口規模”是此次長三角區域規劃的關鍵詞之一。《規劃》指出：“上海市中心城常住人口控制在1000萬以內，嘉定、松江和臨港三個新城常住人口規模發展到80—100萬。南京、杭州市區常住人口不超過700萬，蘇州、無錫、常州、徐州、寧波、溫州等城市市區常住人口規模不超過400萬，鎮江、揚州、泰州、南通、連云港、鹽城、淮安、湖州、嘉興、紹興、臺州、金華、衢州等城市市區常住人口規模發展到100—200萬。”
根據上海統計局最新公布的數據，2009年年末，上海全市常住人口已經高達1921.32萬人，其中約有900萬人居住在市郊，而有超過1000萬人居住在市區。顯然，根據《規劃》，在經濟高速發展的情況下，上海市中心人口總量在未來5—10年內要保持零增長，難度極大，嚴控住宅用地將成為地方政府的政策取向。
某地產分析師也告訴記者，根據此前上海市建委的內部文件，上海將嚴格控制中心城人口規模，中心城常住人口2010年控制在850萬人以內，2020年控制在800萬人以內。也就是說，上海將嚴格限制市中心高容積率的住宅建設，多建綠地和地鐵，加快中心城區人口流向郊區重點發展城鎮，吸引農村人口向新城和中心鎮集中。例如，最新公布的上海盧灣南部濱江生態商務區將在1.95平方公里內規劃建設大型公共綠地8萬平方米，新增住宅31.8萬平方米，新增商業商務樓宇62.3萬平方米。綠地和商務樓的比例遠遠超過之前規劃，這也意味著上海市中心住宅在未來十年內將持續呈現供不應求狀況。
3、探索開征物業稅
似乎是為了平衡市中心房產供不應求的狀況，此次《規劃》再度明確提出“探索開征物業稅”。《規劃》稱：“根據國家有關部署開展環境稅試點，探索開征物業稅，創新出口退稅負擔機制。研究制定互利共贏的財政政策，有序推動異地聯合興辦開發區。”
瑞士信貸中國策略師陳昌華向記者表示，當前市場對物業稅問題最反感之處在于“懸而未決”，物業稅問題一天不落實，金融地產板塊就無法擺脫悲觀預期。雖然從政府制定政策的角度出發，謹慎一些的政策推行有利于房地產業長期健康發展，但關鍵在于物業稅稅率和覆蓋面無法確定的話，房地產業的不確定性就始終無法消除，這顯然不利于長期資金對金融地產實施高比例配置。
也有意見認為，物業稅問題或將耗時長久，成為另一場股權分置改革。“地權分置”問題的本質在于：目前市場上平等競價的各種房產，其最初所付出的土地成本是不一樣的：有上世紀五、六十年代按需分配的舊公房，有上世紀八、九十年代國有企業自建的新公房，有1990年土地使用權出讓后開發的商品房，有農民在宅基地上私建的出租房……。因此，各種房產擁有者對土地使用權的認識，以及對物業稅的承受力是截然不同的。這與“股權分置”問題解決前，國家股股東、法人股股東和流通股股東之間關于流通權的爭議幾乎一模一樣。由于涉及農村土地流轉、農村居民宅基地改革、小產權房轉正等多個敏感問題，“地權分置”改革探索十年恐難見成效。
(本文來源：證券時報作者：證券時報記者 張若斌 韋小敏)
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