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當地產商的融資渠道逐一被“設限”后，“另一扇窗”正在被敲開。擁有“海外關系”的房地產企業開始利用外資布局國內樓市。2010年下半年以來，海外資金與國內房企合作、注資開發項目的案例大量浮出水面。保守估計，去年進入國內房地產業的外資總量就已超過1500億元。
“走FDI途徑、實行基金化運作，是外資進入國內地產項目的主要特點，而外資投資的項目絕大部分是商業地產。”陽光股份副總裁楊寧在接受采訪時表示。
通過將資金分解到國內各省市外商直投項目的額度內，或者通過境外紅籌公司的票據融資，包括主權基金在內的海外資金正在潛入國內房地產業。這類外資多數以有限合伙人的身份出現，并投資于一二線城市的商業地產項目。“為分享中國城市化和人民幣升值的雙重收益，這類外資沉淀的期限很長，而國內很多開發商也都在試圖打通這一私募融資的渠道。”業內人士坦言。
“合謀”主權基金
“境外資金尤其是東南亞的主權基金，很看好中國的持有型房地產物業。2003年以來，包括新加坡政府產業投資公司（GIC）在內的多只主權基金已紛紛進入。”楊寧介紹。
謀求長期穩定收益的外資與“求錢若渴”的國內地產商一拍即合。與Pre-IPO時的財務投資不同，進入房地產領域的外資在股權層面更側重于控股權。
2007年4月，新加坡政府產業投資公司設立特殊目的公司（SPV）Reco Shine Pte Ltd，認購陽光股份非公開發行的1.2億股股票，獲得29.12%的持股比例，成為陽光股份的控股股東。隨后，陽光股份與新加坡政府產業投資公司在土地開發和項目運營上開始“出雙入對”。2008年以來，陽光股份共斥資逾30億元相繼收購家世界18個物業組成的資產包等項目，其相當一部分資金來源于新加坡政府投資公司。
據中國證券報記者不完全統計，目前，單與主權基金有合作的國內房企就有10余家。新加坡政府投資公司的角色類似于中國的中投公司，主要負責運用部分政府的外匯儲備進行對外投資。目前，作為境外戰略投資者，新加坡政府投資公司除了與陽光股份合作外，還與首創置業、凱德置地等公司有合作。
“在具體項目的運作上，我們和新加坡政府投資共同出資設立公司，我們負責實際運營，因此充當GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府投資則充當LP（有限合伙人）。收益方面，除了按股權比例分成外，我們還享有商業管理收入。”楊寧介紹。
在陽光股份目前運營的商業項目中，除北京地區的6個項目外，其余項目大部分由新加坡政府投資控股。以家世界資產包中位于天津的5個項目為例，新加坡政府投資的持股比例達到了90%。
“外資通過當地的FDI額度進來，分解成5個項目公司用來收購具體項目。我們則認購項目中的部分股權。但項目公司的具體運營則由我們全權負責。”楊寧表示。2010年上半年，陽光股份商業物業租賃收入達1.11億元，資產交易服務及運營管理費收入1871.2萬元，增長顯著。
目前，新加坡、菲律賓、馬來西亞等政府投資基金均通過類似途徑進入中國。而萬科、中海、華潤、富力、金地、龍湖等國內一線房企的項目中也都有外資的身影。