房貸又出新政，央行與銀監(jiān)會在9月27日23點聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定第二套房首付款不能低于四成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，不得發(fā)放隨房價上漲追加貸款的住房貸款，等等。通知公布的時間節(jié)點令人聯(lián)想到股票市場財政部半夜雞叫式的印花稅。兩者的作用有點相似，就是把散戶趕出市場。
政策出臺目的有三：降低房貸風(fēng)險，以免金融機(jī)構(gòu)被房地產(chǎn)市場綁架；減少投資性需求保障自住需求；以降低房地產(chǎn)熱度為中國經(jīng)濟(jì)過熱降溫。政策出發(fā)點不錯，用心良苦。事實上，又有哪次房地新政出臺不是為了抑制房價？但事實是，從大趨勢看每次打壓房價的新政出臺后，經(jīng)過短時間的下調(diào)，總會迎來房價的報復(fù)性反彈。原因無他，藥不對癥。
此次房貸新政最引人注目的措施是，提高第二套房的首付比例，而對購買首套自住房且建筑面積在90平米以下的，仍然執(zhí)行首付不得低于20%的舊政。與以往的政策相比，房貸新政打擊投資性購房、保障自住需求的特色更加鮮明。不僅如此，在家庭財產(chǎn)認(rèn)定以及房屋市價評估收稅等政策，也在悄無聲息中緊鑼密鼓地出臺。據(jù)悉，公積金貸款是否曹隨蕭歸，也正在討論之中。
有業(yè)內(nèi)人士表示，此輪新政出臺將會在短時間內(nèi)造成房地產(chǎn)市場恐慌，購房需求將大降三成，從而起到打壓房價的作用。說得更確切一些，是將自有資金低的那部分投資客剔除出住房投資隊伍。經(jīng)過此輪洗牌，房地產(chǎn)投資市場將剩下富翁與機(jī)構(gòu)投資者。
信貸擴(kuò)張是房地產(chǎn)的催泡器，不僅中國如此，英美同樣如此，在過去10年中，英國同樣房價極端上漲，建筑資金融資合作社曾經(jīng)提供房產(chǎn)價值130%的抵押貸款，金額高達(dá)申請者收入的5倍；而在20世紀(jì)90年代，英國抵押貸款的最高比例是房產(chǎn)價值的95%，最多是收入的3倍。
不過，反向的邏輯并不成立，只要人民幣的購買力仍在節(jié)節(jié)下降，人們依然會將房地產(chǎn)作為最好的投資工具，只要資本市場與越來越多的金融衍生品出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會撇開銀行而向資本市場尋求夢寐以求的資金。
與央行、銀監(jiān)會提高二次置業(yè)首付款比例幾乎同時出臺的另一條新聞本應(yīng)引起人們更多的關(guān)注。9月28日上午，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以內(nèi)地紅籌股身份在香港聯(lián)交所主板市場掛牌，每股開盤價為10.80港元，此前認(rèn)購發(fā)行價為7.70港元，創(chuàng)下了全球地產(chǎn)集資額第三、中國第二的排名。在港股直通車開通之前，還將有SOHO中國及中國奧園等內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)在香港聯(lián)交所掛牌上市，這些公司無不受到機(jī)構(gòu)投資者與國際富豪的大力追捧。
在國際國內(nèi)貨幣市場流動性過剩問題得不到根治的情況下，降低信貸不能打壓房價，而只能產(chǎn)生替代作用，即由國外資金或者借道境外的國內(nèi)假洋鬼子資金替代國內(nèi)資金，由機(jī)構(gòu)投資者與富豪組成的基金代替國內(nèi)散戶炒房者，短期房價的下跌反而給大資金提供了抄底的機(jī)會。除非政府能夠嚴(yán)厲約束外資投資房地產(chǎn)，并且得到地方政府的積極配合，否則，房地產(chǎn)市場也將成為境內(nèi)外大資金的游樂場。今年上半年，外資在上海房地產(chǎn)投資市場持續(xù)升溫，據(jù)估算，上半年共有10個投資項目成功結(jié)案，上海甲級寫字樓被一掃而空。不容忽視，國內(nèi)房地產(chǎn)與股票市場還有3000多億美元在逡巡，說明境外資金完全可以填補(bǔ)內(nèi)地資金的空缺。
要降低房價，擺在政府面前的有三條路：第一，從根本上改變貨幣政策，壓縮通脹勢頭，增加人民幣購買力，使房地產(chǎn)不再成為炙手可熱的實物投資品種；第二，切實落實住房保障措施，在公平的基礎(chǔ)上征收物業(yè)稅，為普通購房者提供由政府擔(dān)保的優(yōu)惠利率房貸；第三，作為政府應(yīng)盡的責(zé)任，為普羅大眾提供盡可能多的投資渠道，使他們的生活水準(zhǔn)不至急速下降也應(yīng)該列入有關(guān)部門議題之內(nèi)。
拋開這些根本之道，今天收緊地根明天收緊銀根，說白了不過是與踮起腳勉強(qiáng)還能進(jìn)行房地產(chǎn)投資的中產(chǎn)階層為敵，經(jīng)驗已經(jīng)證明對于改良房地產(chǎn)市場生態(tài)并無作用，甚至還延滯了房地產(chǎn)與國有商業(yè)銀行的市場化進(jìn)程。央行與銀監(jiān)會關(guān)注的目標(biāo)應(yīng)該只有一個，那就是人民幣的購買力，以及銀行的內(nèi)部風(fēng)險，而不應(yīng)該被階段性的主要任務(wù)迷惑偏離他們的主要任務(wù)。只要通脹下降，房價自然下行。
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