世聯地產明日上市定位分析
一、公司基本面分析。
世聯地產是一家專業從事房地產營銷的顧問代理機構，以深圳為總部，通過23家分支機構建立起珠三角、長三角和環渤海三大業務中心，面向全國提供房地產綜合服務。公司的三大類主營業務覆蓋了房地產開發價值鏈上的各個環節，包括--顧問策劃業務、代理銷售業務和經紀業務，為房地產一、二、三級市場的參與者相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主等提供全方位、跨區域的房地產營銷服務。
世聯地產在房地產中介服務行業優勢突出，近年在房地產中介服務行業取得的榮譽包括：2004-2008年連續五年被中國房地產T0P10研究組評為"房地產策劃代理百強企業TOP10"，獲得其頒發的"2006、2007、2008中國房地產最佳綜合服務品牌";中國房地產估價師和房地產經紀人學會評定的"2006年全國優秀房地產經紀機構";中央電視臺央視國際網絡和世界經理人周刊社聯合頒發的"中國100最佳雇主"。
最近3年，公司憑借專業的服務能力和較高的品牌知名度不斷提高市場份額，并表現出良好的盈利能力。2008年公司營業收入和歸屬于母公司股東凈利潤分別為51,124.13萬元、6,636.72萬元。
二、上市首日定位預測
國泰君安：世聯地產首日開盤價可能在27元左右
國泰君安13日發布世聯地產(002285.sz)新股點評，上市首日開盤價可能在27元左右，具體如下：
公司以深圳為總部，通過23家分支機構建立起珠三角、長三角和環渤海三大業務中心，面向全國提供房地產綜合服務，輻射全國22個一二線城市。
發行前公司總股本為9600萬股，此次公開發行3200萬股，占發行后總股本的25%，發行后總股本為12800萬股，所有股份均為流通股，管理層通過其控股公司持有發行后4 1.1%的股權。
公司將充分受益于房地產成交的回暖與投資的復蘇。上市融資有助于提升公司行業地位。盈利能力較強，費用控制出色，負債水平低，賬面資金高，是A股房地產綜合服務的唯一標的，在主業經營上擁有核心競爭力，在激勵、效率等方面擁有民營企業的優勢。
業績增長確定，按照發行后1.28億股本計算，預計09-11年EPS分別為0.85，1.04和1.25元。其中顧問策劃業務貢獻EPS為0.20，0.24和0.30元，代理銷售業務貢獻EPS為0.61，0.75和0.90元。
參考易居、合富、富陽等可比公司估值及09年A股中小板IPO估值，建議以08年33倍靜態PE和09年20倍動態PE定17-17.2元發行價。參考易居估值，上市后合理價23元，對應08年44倍PE和09年27倍PE。上市首日開盤價可能在27元左右。
券商定價分歧不大17元為中值預計首日開盤價27元
湘財證券:世聯地產合理價值區間為15.4-19.25元
我們預計世聯地產2009年、2010年與2011年的主營業務收入分別為5.8億、7.25億與8.7億,凈利潤分別為0.99億、1.23億與1.48億,按發行后總股本1.28億股計算,合每股收益分別為0.77元、0.96元與1.16元。出于謹慎原則,我們按照2009年動態市盈率20-25倍預測,合理價值區間為15.4-19.25元。
申銀萬國:世聯地產合理股價為18.15-19.51元
目前規模優勢尚不明顯。由于區外擴張速度較快,且除深圳外市場占有率并不高,由此導致公司毛利和凈利率水平低于行業平均。如果公司未來區外復制能力能夠大幅提高,那么也意味著公司未來盈利能力有上調空間。
我們預計公司09、10、11年完全攤薄EPS為0.78元、0.94元和1.11元,我們給予公司08年35倍的靜態市盈率,09年25倍的動態市盈率,公司合理股價為18.15-19.51元,建議詢價區間為14.52-15.61元。
財通證券：世聯地產合理申購價格區間14.6-19.0元
公司的三大類主營業務包括--顧問策劃業務、代理銷售業務和經紀業務。2008年實現營業收入5.11億，上述三大業務占公司經營收入的比例為35.7%,56.5%,7.33%。
公司08年EPS為0.69元，按照新發行股本計算為0.52元。預計公司09年、10年EPS為0.79和0.92元。對公司我們給予35倍靜態，30倍動態市盈率的股值考慮，即合理價格空間在18.2-23.7元之間。我們在合理價格區間上打8折作為我們的申購價格，即合理申購價格在14.6-19.0元之間。
財富玖功32.0-42.0
銀河證券39.0-42.9
國都證券17.6-19.5
國泰君安23.0-27.0
安信證券24.9-29.1
三、公司競爭優勢分析
行業成長前景較大最近三年,公司營業收入主要來自代理銷售業務和顧問策劃業務,兩者合計占營業收入的比例平均為86.60%。由于中介服務業起步較晚,專業分工和國外發達國家相比仍有較大的差距。因此,總體而言,行業成長前景較大,增長可期。
公司主要業務分析公司的顧問策劃業務位列同行業全國前列。2004-2007年,年均復合增長率為94.45%。2008年在全國房地產市場調整的情況下,公司顧問策劃業務收入為18,255.09萬元,比上年增長15.17%,表現出良好的抗風險能力。公司的代理銷售業務已取得珠三角區域市場的領先地位。2004-2007年公司代理銷售收入年均復合增長率為32.35%。2008年在全國房地產市場調整的情況下,公司代理銷售收入為28,893.00萬元,比上年增長7.79%,在珠三角區域繼續保持領先地位。公司的經紀業務由子公司世聯行經營,在行業內起步較晚,目前規模較小。
募集資金短期盈利并不顯著,長期有助提升競爭力此次公司計劃募集3.2億元,公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業務,建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心,進一步宣傳和擴大品牌影響力。募投項目短期盈利效果并不顯著,但長期來看有利于提升公司核心競爭力、擴大公司在各區域的市場份額。
國聯證券：世聯地產：第一家上市房地產服務商
世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。2、業務條線間協同效應顯現。3、受益深圳特區擴容。4、管理團隊高瞻遠矚。 |
