文/李瑋
購房規劃是家庭消費支出規劃中的重要規劃。許多剛工作不久的年輕人面臨的最重要的問題就是買房的問題。由于年輕人往往工作時間不長，積蓄不多，貸款買房便成為解決燃眉之急的重要途徑。貸款買房后不可避免的事就是還房貸，銀行通常提供的有等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞增還款法和等額遞減還款法。到底哪種還款方法最適合自己呢？很多人對此存在疑問。筆者將對這幾種還款法里最基本的兩種還款法(即等額本息還款法和等額本金還款法)的還款計算原理進行分析。
等額本息還款法是在貸款期限內每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息的方法。每月等額償還貸款本息是個人住房抵押貸款中最常見的一種還款方式。等額本息還款可以可通過下面的公式來進行計算，這實際上是依據財務管理中的年金原理。
而等額本金還款法是指在貸款期限內按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。其計算公式如下:
等額本金還款法的特點是本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。使用本方法，開始時每月還款額比等額本息還款要高，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達千元，但隨著時間推移，還款負擔會逐漸減輕。
到底哪種還款方法比較合算呢？筆者通過一個案例具體解釋這個問題。
例：張先生購買了一套總價100萬的新房，首付20萬，貸款80萬，利率為6%，期限為20年。
如果采用等額本息方式，根據上面的計算公式，可以得出以下結果：
每月還款額為5731.45元
第一個月所還利息＝800000×6%/12＝4000
第一個月所還本金＝5731.45-4000＝1731.45
償還完所有房貸后一共還的利息＝5371.45×240-800000＝575548
如果采取等額本金法，根據上面的計算公式，可以得出以下結果：
第一個月還的本金＝800000/240＝3333.33
第一個月所還利息＝800000×6%/12＝4000
償還完所有房貸后一共還的利息＝3333.33×0.005×(240+239+…+1)＝3333.33×0.005×(240+1)×240÷2＝482000
通過計算后，我們發現采用等額本金法所還利息總額要比采用等額本金法所還利息總額要少，這時一些人就得出結論：采用等額本金法比等額本息法合算。實際上，這樣的推理和結論對不對呢？筆者繼續通過圖形來分析這一問題。
圖1是對兩種還款方式下每次償還本息數額之和的比較。其中，坐標軸的橫軸代表還款的次數，縱軸代表每次還款的金額。從圖中可以看出：對于等額本息還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的貸款始終保持不變；對于等額本金還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的貸款直線下降。圖2表示的是兩種還款方式下每次償還利息的比較。從圖中可以看出：對于等額本息還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的貸款中，每次償還的利息是逐步減少的；對于等額本金還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的貸款中，每次償還的利息也是是逐步減少的；但是，盡管如此，前者是曲線下降，后者是直線下降，且在每次還款的數額中，采用等額本息所還的利息總是要大于采用等額本金法所還的利息。因此，從所還利息總額的角度來看，采用等額本息法在還完所有款項之后所還的利息總額必然要大于采用等額本金法在還完所有款項之后所還的利息總額。
圖2表示的是兩種還款方式下每次償還利息的比較。從圖中可以看出：對于等額本息還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的貸款中，每次償還的利息是逐步減少的；對于等額本金還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的貸款中，每次償還的利息也是是逐步減少的；但是，盡管如此，前者是曲線下降，后者是直線下降，且在每次還款的數額中，采用等額本息所還的利息總是要大于采用等額本金法所還的利息。因此，從所還利息總額的角度來看，采用等額本息法在還完所有款項之后所還的利息總額必然要大于采用等額本金法在還完所有款項之后所還的利息總額。
圖3表示的是兩種還款方式下每次償還本金的比較。從圖中可以看出，對于等額本息還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的本金逐漸增加；對于等額本金還款法，隨著還款次數的增加，貸款者每次償還的本金保持不變。事實上，從這張圖中我們可以看出為什么采用等額本息法要比采用等額本金法所償還的利息要多，原因就在于采用等額本息法在前期償還的本金數額要比采用等額本金法在前期償還的本金數額要少。
反過來，我們再看一下，之所以采用等額本金法要比采用等額本息法看起來要合算，原因就是在于采用等額本息法前期所還本金少，后期才逐步增多，而采用等額本金法每次所償還的本金數額是相同的。其實質，無非是貸款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先還后還，造成貸款本金事實上的長用短用、多用少用，進而影響利息隨資金實際占用數量及期限長短的變化而增減。
筆者的建議是，在貸款買房時，究竟是采用等額本息法還是采用等額本金法，主要考慮的不應當是利息問題，而應當是貸款買房者的收入變化情況。若目前收入較高但預計將來收入會減少的人群，如面臨退休的人，或還款初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人，建議采取等額本金法。若目前收入低，但以后收入逐步提高的人群，如年輕人，建議采取等額本息法。
(作者單位 中國農業銀行濰坊市分行營業部)
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