3.23畝地欲建電梯公寓 2000元/m2
2003年12月1日，北京的于凌罡在搜狐等十幾家網站發出帖子，發出 “現在，我打算在國家政策允許下，組織大家集資蓋樓”的倡議，宣告個人合作建房時代的到來。很快，在成都也出現了個人合作建房的倡導者，但在2005年3月，成都首例個人合作建房首倡者退出。
今年1月，鑫易居理財連鎖機構總經理劉臧秦在成都房地產交易中心三樓掛出“個人合作建房咨詢處”牌子。不到一個月，有300多名成都人拿到合作建房申請表。劉臧秦表示，春節后就開始公司工商注冊登記的籌備，合伙建房的個人將以20萬~100萬不等的出資額，組建以房地產開發為主業的公司。
日前，某建筑公司老板文先生找到劉臧秦，稱自己有3.23畝的國有土地可以作合作建房的土地。
2月7日下午，文先生和劉臧秦再次聚在一起，就個人合作建房的可能性進行進一步的磋商。為了證實事情的真實性，文先生向記者出示了《國土證》和《建設用地規劃許可證》。信心十足的他說：“關于合作建房，全國各地轟轟烈烈鬧了很多年，卻沒一件搞成！案例歸結為：一，突破不了土地關；二，房地產畢竟專業性強，瞎子摸象肯定不好使。如果順利，本次合作建房很可能就是‘全國首例’成功的業主合作自建房?！?/p>
在文先生看來，將個人合作建房變成現實是非常容易的：“地是我的，我又有建筑公司，我把樓修起，每平方米2000元，大家把錢給我就行了?！钡莿㈥扒亓ⅠR糾正：“建筑公司通過招標?！彼f，中標的建筑公司必須先墊資，等主體工程竣工后付一半的錢，辦了產權后再付一部分，交房付清。 兩人在走廊旁邊的桌子上謀劃下一步的工作。文先生說：“我只負責提供土地，總價值500萬，等房子修起來辦了大產權我就該得到這500萬?！眲㈥扒卣f：“那當然，春節后我們就開始啟動計劃。”
兩人商量過程中，不斷有人打電話進來。劉臧秦告訴記者，目前又找到了兩塊地，分別是30畝和20多畝。
市中心到那塊地 開車約50分鐘
從文先生提供的《國土證》看，用來修房的土地位于雙流縣合江鎮三峨山村一社。文先生建議，此地塊適宜修建40~60平方米的電梯公寓。由于土地的下方就是一個2000多畝的水庫，文先生認為吸引力還是有的。
記者決定去現場查看。采訪車出城后，沿南延線向華陽開去。行車約15公里后，終于抵達雙流縣合江鎮場鎮。記者看到，鎮上正在大興土木，按歐式風格修建農民新居，已經初具規模。由于鎮上沒有搞房地產開發，合江鎮政府工作人員也無法告訴記者文先生提供的土地修建的電梯公寓每平方米2000元，是貴了還是占了便宜。
聽到有人想在合江鎮三峨山村一社修建電梯公寓，該工作人員說：“修那么遠，哪個來住哦?！彼€擔心：用氣和供電梯的電如何解決？鎮上才在安裝天然氣管道，即便是有人出錢，要將天然氣管道鋪設到合江鎮三峨山村一社要花多少錢？農村上的農網供電能給電梯供電嗎？農村三天兩頭都停電，電梯豈不成了擺設？
問清了合江鎮三峨山村一社大致方向后，記者繼續前行。看到一片片莊稼和一座農房不斷從車窗外閃過，報社司機不停地嘀咕：“到這里來建房，修房者不是從城市回到了農村？”經過多方打聽，記者終于站在文先生所說的土地上：在寬闊的水庫上方，一塊長滿草的土地就是想要提供給合作建房的土地。據記者測算，如果開車從天府廣場出發，到達這塊地需要大約50分鐘。
當地人聽說要建電梯公寓，沒有表現出更多的驚喜。原來，十多年來這里總有人說要搞開發，就是沒有看見房子立起來，樹倒栽了不少，也是栽了砍，砍了栽……文先生說，以前是有人在那里搞開發，由于拖欠工程款，就以500萬的價格將該宗地抵押給他，并辦了土地過戶手續。隨后，記者從雙流縣國土局、雙流縣規劃局查詢后得知，該宗地確實屬于文先生，并且符合規劃，可以進行住宅建設。
房還沒影就出十幾萬 再便宜也不干
2月8日，在成都房地產交易中心三樓，記者見到了35歲的吳先生。當初，他得知劉臧秦推出了個人合作建房，就第一時間報了名，一有空他就會來詢問進展。
吳先生是新疆人，在當地有一套住房。10年前他來到成都做小買賣，目前在荷花池做服裝生意。他感到“最失敗”的地方是房價當初在1500元/平方米時，自己沒有下手。如今，房價普遍在3500/平方米以上，他覺得花大筆的錢買一套房不劃算，應該把錢投到生意中去，讓錢生錢。當吳先生得知個人合作建房可以節約20%以上時，他覺得那是自己最需要的。他希望房子在三環路內，位置好一點、交通便利。聽說目前已經有土地了，他很高興。但搞清楚土地位置后，他十分沮喪：“那么遠，買來干什么？”見此情形，一旁的劉臧秦趕忙安慰他：“沒有關系，我們正在洽談幾塊地，二環路、三環路都有?！?/p>
記者問吳先生：“你覺得個人合作建房的風險在什么地方？”他認為最大的風險在于資金風險。他說：“如果開始喊我拿十幾萬出來，我肯定是不會同意的，哪怕價格再便宜?！?/p>
劉臧秦說：“如果喊你拿幾千一萬把塊錢作為訂金，你愿意嗎？”
吳先生說：“愿意，如果在沒有看到房子的情況下，喊我拿幾萬，我肯定是不會同意的。”
個人合作建房 難成主流
“目前沒有法律對這種形式明令禁止，但失敗的案例很多?！彼拇ň下蓭熓聞账Y深律師、經濟學博士寇亞明認為，個人參與合作建房只要是按公司法的形式去做是可以的，但在投資目的與投資結果之間存在較大風險，有許多不可預測的因素。比如說投資人分散帶來的利益爭執，投資人除價格預期外，還有套型、區位預期等。如在報建和規劃報批上出現了問題，只要幾百人中有幾個人不滿意，就會鬧出事端。
他的判斷是，由于個人合作建房在大規模投資運作可行性上的瑕疵，這種新生事物會有一些取得成功，但將難以成為房產開發的主流。
資金安全是個大問題
最初是想要炒房
成都商報：你當初為什么有合作建房的想法？
劉臧秦：我們公司是做理財業務的，其中一項就是幫顧客買商鋪來投資。當時我們提出“自己組建公司修房子，以成本價取得房子”的建議，大家都說可以。于是經過簡短的宣傳，大約有500~600人報名。
成都商報：那就是說合作建房降低成本，然后再轉賣，這不是在炒房嗎？與全國一些城市提出合作建房的初衷是否有出入？
劉臧秦：不可否認，當時產生這個想法是炒房的需要。但是炒房的人畢竟很少，報名者中更多的是低中收入者，愿意通過這種方式獲得住房。
股東可把錢分期注入公司
成都商報：你個人認為要實現合作建房的困難有哪些？
劉臧秦：首先是資金安全，要讓合伙建房人拿出幾萬幾十萬來，把所有的人的錢集中在一起，大家不放心。其次是合伙人沒有看到房子，基本上是空中樓閣，萬一房子不滿意咋辦？合伙人心中不踏實。第三是土地問題，在目前的土地政策下，獲得土地很麻煩。即使有土地，大家也不可能像溫州人那樣先湊上億的錢來拍地。我個人認為，雖然溫州個人合作建房已經拍到土地，但是對全國合作建房沒有示范意義，因為溫州人的冒險性是無法比的。成都人會因為一個號召趕忙就有人響應，拿出上億的資金來？
成都商報：你認為你能成功？
劉臧秦：是的。首先我們是組建自己的公司來做這一件事情，每一個業主就是股東，我們嚴格按照《公司法》來運作。公司法人代表將公推，在公司成立前，出資人的錢都將打入工商驗資的專門電子賬戶。開始運作后，這筆資金將托管在專門的銀行。
每平方米土地成本大約在800元左右，將在此修建普通小高層電梯公寓，總面積約8000平方米，以成本價向出資組建成都個人合作建房公司的股東銷售。預計售價在2000元/平方米左右。按照出資人每戶100平方米計算，8000平方米的總面積將能夠滿足約80名合作建房者的需要。根據測算，公司注冊資金1000萬，而整個運作成本不到2000萬。視所需戶型的不同，每個出資者大約需要出10萬元到50萬元。
成都商報：這里還有一個資金安全的問題繞不開。
劉臧秦：由于是合作開發，為了保證個人合作建房者的資金安全，前期資金不打給文先生，而是存進專門的資金監管賬戶，根據修建進度陸續撥付費用，在房屋主體修建完成后付50%土地費用，大產權辦完后再付近50%，剩余的1%~5%尾款，作為房屋質量保證資金延后撥付。對于建筑商而言，也是這樣的方式。
成都商報：會有人在沒有看到房子的情況下拿出十多萬嗎？
劉臧秦：目前不需要拿那么多錢出來，只要把每一個人的訂金拿出來，做公司核名，先把公司辦起來，以后再增資擴股。并且，成都還可以分期付注冊資金，我們可以根據工程進度，要求股東把錢分期注入公司。
中途退出要按合同履行賠償
成都商報：如果是在合江鎮的地塊建房，這些合作者可能是什么樣的人？
劉臧秦：實話說，成都人在那里建房是遠了點，但是對居住在華陽的人還是有吸引力，畢竟兩者房價差1000多元，甚至2000多元。
成都商報：你及你的公司在這件事情中充當什么角色？肯定不是白干吧？
劉臧秦：我只是牽頭人，為這件事情提供服務，等公司成立了，完全由公司來運作。我們公司最后從里面收取一定的管理費。
成都商報：有專家說，只要幾百人中有幾個人不滿意，就會鬧出事端。你如何控制這個風險？
劉臧秦：我們之前有合同約定，如果中途有人退出，他將按合同的要求履行賠償。同時，還會有人不斷加入，因為這種模式還是有吸引力的。（趙郁蒙）
|
