城市出現 "擠出效應" 誰在助推居住區貧富分割?
近日，《北京市“十一五”時期固定資產投資與重大項目規劃》發布，其中指出，未來五年，北京將加快構筑經濟適用房、定向安置房、廉租房、標準租房、老年公寓等構成的多層次住房保障體系，規范發展經濟適用住房，加快廉租住房制度建設，通過政府投資、收購等方式擴大廉租房供給，真正解決低收入家庭的住房需要；研究將住房保障納入社會保障體系的辦法，在土地、資金方面給予保障。
這很可能是在政府的固定資產規劃中，第一次明確提出“住房保障體系”的概念。翻看2001年4月份公布的《北京市十五時期固定資產投資規劃》，其中關于民眾的住房保障問題寫道，“按照與危舊房改造相結合、與重大項目拆遷相結合、與住房制度改革相結合原則，在合理確定戶型標準、規范購房對象的前提下，調整經濟適用房建設布局，充分滿足中低收入群眾對經濟適用房需求。”
應當說，原來的住房保障體系是不完善的。在這背后反映的，是地方政府對房地產市場的認知偏差，結果導致經濟適用房供應不足。經濟適用房成為近乎惟一的福利性住房產品，而隨著商品房價格上漲，大量民眾試圖進入經濟適用房市場，供應不足的問題更加突出。而經濟適用房的較低價格與市場價格之間的差距，也誘發了大量尋租活動。
其實，就其性質而言，經濟適用房對解決最貧困人口的住房問題，不會有太大幫助。因為，哪怕政府給予其最為優惠的貸款，這部分人口肯定還是連經濟適用房也買不起，因而，他們最終享受不起政府的住房保障產品。而按照政府的基本職能，在住房問題上，恰恰最應當幫助這個群體。
因此，要盡到對民眾的住房福利責任，政府就需要另行設計。近兩年來，學界及政府有關部門已經形成了住宅保障體系的基本構想，即以廉租房、租賃型經濟適用房及限價商品房三類住宅為主，組成實物型的住宅保障體系，其中，廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭，租賃型經濟適用房面向低收入家庭，限價商品房將面向拆遷戶或無房戶。有關部門曾透露，租賃型經濟適用房將是未來發展方向。
北京未來的住房福利保障體系究竟是什么樣的，當然并不是這個規劃所能詳細規定的，不過，有關部門在設計這一體系時，似應仔細考慮三項原則：
政府的住房保障體系，必須優先致力于讓最貧困的人口有房可住，隨后才是解決相對貧困的群體的住房問題。這是公共財政的基本原則。據此，政府應當確保對廉租房的供應。但根據前不久公布的《北京市住房建設規劃》，未來5年，經濟適用房建設規模約達到1500萬平方米，約21萬套，占未來5年新建住房的18.75%；用于實物配租的廉租房建設規模約47萬～60萬平方米，約1萬套，連1%都不到。這一規模能否滿足最貧困民眾的需求，尚待驗證。
政府向民眾提供住房福利保障，并不意味著這些房屋都要由政府建設。住宅市場應當盡可能市場化，所有人的住房問題都應當通過市場解決，不管是購買還是租賃。但是，貧困人口可以從政府那里獲得補貼，這既可以體現為貸款利率優惠，也可以體現為購買補貼或租賃補貼。否則，政府直接建設某類住宅或人為壓低銷售或租賃價格，將導致嚴重的尋租現象，或者可能導致供應萎縮。
政府應將目前從土地上所獲得的收入，優先用于向民眾提供住房保障。目前，地方政府從土地上獲得的收入，主要被用于城市基礎設施建設等，用于民眾住房福利保障的資金則過少。由地方人大確定土地收入用于住房福利保障的比例或者建立這方面的基金，可能會為住房福利保障體系建設奠定堅實的財政基礎。
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