2009年6月27日清晨，上海市閔行區蓮花南路羅陽路口西側，“蓮花河畔景苑”小區一棟在建的13層住宅樓連根整體倒塌，造成1人死亡。倒塌的住宅樓為期房，已進入最后工期，原定于2010年5月前后交房。據悉，該樓盤住宅建筑總面積約為6.6萬平方米，共有629套房源。戶型以66平方米的一居室和93平方米至103平方米的兩居室為主。截至6月27日，該樓盤共計售出489套房，其中于今年5月份銷售商品房達186套。事發后，該樓盤的銷售已被停止。截至7月1日17時，由當地信訪部門和律師團組成的工作組，已接待前來咨詢和登記訴求的購房者405戶，共計813人。
上海住宅樓連根倒塌，善后工作千頭萬緒，而如何保障購房者的合法權益，無疑是人們關注的焦點之一。日前，記者就幾個相關的熱點法律問題，采訪了中國人民大學民商事法律科學研究中心主任、中國法學會民法學研究會副會長楊立新教授。
-退房，所有購房者的主張都能獲得支持嗎
事故發生后，“退房”，成了購房者訴求中出現頻率最高的字眼之一。從法律關系角度講，退房意味著購房者與開發商之間商品房買賣合同的解除。對于購買了事故住宅樓的購房者要求退房的主張，楊立新認為可以得到支持:“因為開發商已經無法按期交付房屋，交付的房屋已經不復存在，購房合同事實上已經不能履行。因此，應當依據《合同法》第九十四條，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，對方當事人可以解除合同的規定，業主可以要求解除合同，退還房款。”另根據記者的查詢，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。倒塌的商品樓顯而易見屬于“不能交付使用”的情況，符合商品房買賣合同解除的法定條件。并且由于合同的解除是由于開發商的原因造成的，解除合同所涉及的相關費用應由開發商負擔。
同一小區中倒塌住宅樓之外的商品樓的購房者，出于擔心樓房質量的原因，也要求退房返款。對于這個問題，楊立新認為，這部分購房者主張退房的關鍵在于，必須證明他們所購買的樓房存在同樣的問題，即開發商存在遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的行為，“沒有這樣的理由，很難獲得法院的支持”，楊立新說。
但這部分購房者并非無法保障自己的權益。他們可以要求開發商對其樓房進行質量鑒定，一旦鑒定結果表明這些樓房存在同樣的問題或者其他質量問題，就可以采取相應的方法，保護自己的權益。而對于部分購房者提出的，在鑒定結果出來之前購房者是否可以援引“不安抗辯權”暫緩支付房款的問題，楊立新認為是有道理的。我國《合同法》第六十八條規定:“應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)經營狀況嚴重惡化;(二)轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;(三)喪失商業信譽;(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。”小區其他幾棟樓的購房者可以援引最后一項，即開發商目前的情況符合“有可能喪失履行債務能力的其他情形”，主張中止履行債務。
-返款，依據合同價還是依據市價
據報道，倒塌的商品樓當初預售時的合同均價約為每平方米12000元至14000元，然而該地段的商品房目前實際的價格已經達到了每平方米18000元。故此，部分購房者認為，即使開發商同意退房，但按照預售時的購房款進行返還，對他們是不利的。一來在訂立商品房買賣合同至商品樓倒塌事故發生的這段時期內，該地段的房產已經升值，若按照預售時的購房款返還，購房者實際上是損失了期待利益的。二來由于房價不斷攀升，按照原來合同的價格是不可能買到類似地段的商品房的，如果要另行購買地段相當的其他商品樓，無疑需要額外增加一筆費用。于是另一個焦點問題不可避免地擺到了購房者權益保護的臺面上，即購房者是否可以按照目前該地段商品房的市價請求補償房款。
“主張按照市價補償，可能做不到。”楊立新說，“理由是，購買時的價款就是這么多，開發商拿到這些房款，也沒有獲得這些溢價。但他提醒購房者，按照合同法的規定，解除合同，應當返還財產。開發商應當返還的除了房款之外，還應當包括購房者貸款利息的損失補償。
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