說房價必漲必跌都是在戲言樓市
現在社會話題有一個共同傾向，那就是對于中國的房價問題的探討都是非常熱衷。然而不同的是對于中國房價的未來走向可以說是各執一詞，爭論不休。我想究竟中國的房價未來怎樣，也都是一個大概的預測，即便是業界最頂尖最NB的專家學者也都不敢說未來房價是必漲還是必跌。
其實筆者本文的標題就是不成立的，稍有一點哲學常識的人都知道，任何事物都不可能是絕對的，哪怕你把理由陳述得再精準，再全面，事實都有可能會因為未來的一個小因素而不會朝著預期方向發展。所以說慣用這種標題的人首先是對房地產市場乃至老百姓的不尊重，也是對自己的不負責任。
為了能和這些人劃清界限，但同時又不能脫離他們，我今天也姑且用一回，也對大家、對自己不負責任一回吧。
不管是舉出的16種理由還是49種理由來說明房價必跌的，也都是發揮了其聰明才智，也都是憑借自己對市場的深刻分析乃至綜合甚至再分析才得出的那些硬邦邦的理由來的。其實，他們講的一點錯都沒有，又擺事實、列數據、講道理，而且分析得頭頭是道、成熟深刻，但是一旦標題用上了“必然”，我總覺得樓市就這么被“八卦了”，失去了本來很嚴肅的權威性和論證度。
筆者也根據大家的觀點，把他們揚言房價必跌的理由歸納總結，大致就是下面的10大因素。(對于數據部分不做收錄，總感覺一些數據更能騙人)
一、價格由價值決定，同時受供求關系影響。
看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲，結果在最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家及在美國忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000以上，因為土地的價格并不代表價值。
從經濟學根本上開始分析，看來是比較科學的。
二、人口結構的變化導致房價下跌。
從一般規律來看，25—35歲是結婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。上世紀60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處于買房、結婚的高峰。但2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前后的人口結構變化將非常明顯，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，價格肯定會下跌。
沒錯，從我國國情出發，對于人口大國的中國，人口結構變化卻是對房價影響是相當大的。
三、奧運會的結束導致房地產市場缺乏再度膨脹的空間。
奧運會舉辦之后，北京的房地產市場必然沒有前期“大興土木”給房價帶來巨大的升值空間，而且開發商也失去了炒作的題材。可能有人說了，這僅僅是北京，對中國的房價可能沒有影響。其實不然，我們都知道，開發商炒作的力度絕非我們所能想到的，不光是北京在拿奧運說事，跟北京沾邊的，不沾邊的，跟奧運會沾邊的，不沾邊的，只要是能扯上，都給它扯上關系。畢竟奧運會在中國嘛！
四、政府宏觀調控的效果的影響。
政府宏觀調沒有錯，但為什么對房價調控的收效總是甚微呢？其實，這種調控尤其是對房地產這種特殊的市場的影響畢竟有一定的滯后性，經預測估計到2008年后可能效果會凸現出來。
中小戶型的房子數量將空前增多。以前90平米以上的房子占70%，90平米以下的占30%，現在正好倒了個個。也就是說，即使房價不變，由于房子的小戶型的數量多了，以前假設10000平米只能解決100戶的住房問題，現在可以解決200戶了，從而可以在建筑面積相同的情況下，為更多的購房者解決住房問題。
另外還有的說，中國房價必跌無疑，否則，政府就是狠狠抽了自己一個耳光，如果預見無錯，接下來的國土、建設、規劃、金融機構將要陸陸續續出現新聞----肯定有幾只“雞”被干掉，以便給猴看，對不？
話雖說得不好聽，但是很容易理解。
五、土地不能再成為房價上漲的理由。
10月25日，北京市國土局局長安家盛在談到第一批上市限價房地塊時，再次強調“房價和地價沒有直接的邏輯關系”。數據分析顯示，北京公開出讓的住宅用地成交單價已經出現大幅回落，住宅用途為主的土地成交單價從2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元，降幅約12%。由此可以看出，開發商所提出的房價上漲是因為地價在不斷上漲顯然不成立。
另外，北京住宅土地招標方式出讓不但沒有使地價上漲，反而招標達到了抑制盲目競價出現地價上升的現象。
六、房價不僅是經濟問題，而且上升到政治高度。
現在房價已經不單單是經濟問題，它關系到整個社會廣大人民的切身利益。穩定房價已經是中央堅定不移的政策。2005年許多地方政府逆向調節已經讓中央感到惱怒了，讓我們敬愛的溫總理都在2006年的人代會答記者問時，將房價問題作為自己最痛心的三件事之一了。今年出臺的《意見》由2005年的7部委增加為9部委，尤其引人注意的是，增加了國家監察部，大家知道監察部是干什么的嗎？監察部是處理干部的。也就是說，如果今年再有地方政府穩定房價不力，頂風而上，必將作為出頭鳥被干掉。哪個當官的不為自己的烏紗帽擔憂啊，想想吧？
七、任何事物都有一個度，房價漲到一定程度肯定會下降。
其實這就是哲學上講的，說這句話可以不用擔心會負責任。因為這是真理，房價再怎么漲它總有回返的一天，我也知道房價必跌，但是究竟哪一天會降呢，2年、10年還是30年，我說不準。但是說2008年后房價必跌應該算是一個比較聰明的說法。
八、購房者觀念的改變。
可能現在越來越多的人迫于壓力和無奈，以及媒體的宣傳，人們開始學習國外租房模式的行為，摒棄居者有其屋的傳統觀念，把“真正的生活不是看你擁有多少房子，而是看你一套房子里擁有多少生活”作為自己的生活境界，如果成為一種時尚和潮流，那將是對將來房價的一個嚴厲的沖擊。
其實購房和安居不能劃等號。
九、建設成本的降低導致房價降低。
隨著科學技術的不斷發展，以及節能建筑的推廣，建設成本應該是越來越低，所以房價下跌是必然的。
十、開發商的種種劣行導致購房者望而卻步。
最近關于開發商的罪行屢屢曝光，購房者與開發商的官司不斷，可能由此導致不少購房者對開發商失去信心，處于一種觀望的狀態。購房者攥著錢不撒手，不會有什么損失，而開發商就不同了，房子出不了手，那銀行高額的貸款利息你可是要月月繳啊。購房者和開發商就這樣僵著，你說最后誰會受不了？
以上就是市面上常見的幾種力挺房價必跌的所謂理由，我覺得既然能找出來的理由那就是對的，但是不能光圖我們無房族的一時之快，而忽略了最根本的東西——責任。(來源:焦點房地產網)
|
