拐點(diǎn)是“虱子”
數(shù)據(jù)顯示，幾個(gè)主要城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)不同幅度的整體波動(dòng)。
2007年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中已有22個(gè)城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。
比如北京。2008年1月，北京共計(jì)44個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，項(xiàng)目開盤整體均價(jià)13843元／平方米，比2007年12月份下降了17.7%。而在1月份獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，商品住宅預(yù)售均價(jià)環(huán)比下降2450元／平方米，降幅達(dá)15.2%。其中，普通住宅及公寓項(xiàng)目開盤均價(jià)環(huán)比分別下降了12.8%和29.3%，降幅較大。需要注意的是，新開盤項(xiàng)目中，高檔項(xiàng)目的增加明顯提升了整體均價(jià)，緊鄰地鐵的1號(hào)線的“金地名京”、緊鄰即將建設(shè)的地鐵7號(hào)線的“美利山”、朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔的綜合型高檔住宅項(xiàng)目“公園1872”，都是均價(jià)較高的高端樓盤。加上1月高檔別墅項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加明顯，環(huán)比上漲了50%，均價(jià)為18533元／平方米。這兩類項(xiàng)目大幅拉升了整體開盤均價(jià)，扣除這部分影響，1月份北京開盤項(xiàng)目均價(jià)降幅將更大。
然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未因部分樓盤價(jià)格下調(diào)而出現(xiàn)回暖跡象，商品房期房銷售持續(xù)大幅下降。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月期房網(wǎng)上日均簽約僅為247套，同比降幅達(dá)33.8%，環(huán)比降幅達(dá)21.1%。其中，住宅日均簽約186套，同比下降39.6%，環(huán)比下降28.5%。在多個(gè)新項(xiàng)目降低開盤價(jià)格、老項(xiàng)目打折促銷的情況下，樓市銷售持續(xù)走低，勢(shì)必進(jìn)一步影響北京開發(fā)商對(duì)今年整體樓市走向的判斷。
與此同時(shí)，廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份廣州十區(qū)一手住房成交均價(jià)為9766元／平方米，這也是廣州房?jī)r(jià)去年10月突破萬元大關(guān)之后首次跌破萬元，而成交面積僅有35萬平方米，只相當(dāng)于以往月度正常成交量的一半，創(chuàng)下近年成交量最低點(diǎn)。
而上海，節(jié)后第一周2月11日―2月17日商品房成交面積和成交套數(shù)分別為17.59萬平方米和1740套，分別較年前一周下降49.62%和55.21%。
以一兩周的數(shù)據(jù)來衡量樓市整體走勢(shì)也許不夠準(zhǔn)確，但當(dāng)前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)氛圍已發(fā)生根本性改變，已是不爭(zhēng)事實(shí)。王石對(duì)此前自己所拋出的“拐點(diǎn)論”在公眾面前多番解釋，而在中城聯(lián)盟的一次閉門會(huì)議上，王石提醒當(dāng)時(shí)在座的同行，“拐點(diǎn)就是禿子頭上的虱子，明擺著。”“所謂的拐點(diǎn)，典型來說就是冰火兩重天。不是大起到大跌，不是上升曲線到下降曲線，而是需求發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。如果不調(diào)整資源，面對(duì)這個(gè)局面，我們會(huì)不適應(yīng)這個(gè)形勢(shì)。”
日前，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《個(gè)人貸款管理辦法》已經(jīng)下發(fā)給各家商業(yè)銀行的個(gè)貸部門征集意見。《辦法》詳細(xì)規(guī)定了個(gè)人按揭信貸的條件和最高貸款金額的限制。從目前所了解的市場(chǎng)信息看，針對(duì)個(gè)人信貸的緊縮政策將很快開始得以貫徹執(zhí)行。受房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大的因素影響，商業(yè)銀行預(yù)計(jì)將會(huì)有意識(shí)地降低房貸在信貸中的比例，而第二套房的貸款政策在基層已經(jīng)全面執(zhí)行，商業(yè)銀行違規(guī)貸款將遭到嚴(yán)厲懲罰，不符合條件的貸款將被拒絕，因?yàn)槔侍岣邔?dǎo)致退房或者放棄購(gòu)買的現(xiàn)象在未來幾個(gè)月將大規(guī)模出現(xiàn)。
前幾年在京城風(fēng)風(fēng)火火買房的溫州、山西大款現(xiàn)在開始拋售手中囤積的北京商品房。在購(gòu)房者對(duì)樓市走勢(shì)預(yù)期看低、投資客大量撤出樓市、銀根緊縮持續(xù)以及供應(yīng)持續(xù)加大的背景下，筆者認(rèn)為中國(guó)樓市整體供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，樓市在未來一段時(shí)間將持續(xù)走低。開發(fā)商的銷售和購(gòu)房者的購(gòu)買都將趨于理性，而加入降價(jià)隊(duì)伍的開發(fā)商和項(xiàng)目將會(huì)越來越多——需要特別強(qiáng)調(diào)的是，從2004年開始的這一輪房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)將房地產(chǎn)利潤(rùn)數(shù)倍放大，房?jī)r(jià)基數(shù)已經(jīng)達(dá)到至高點(diǎn)，一定程度的房?jī)r(jià)下跌是價(jià)格的理性回歸。暴利不可能永遠(yuǎn)，樓市只有理性回歸才能贏得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
(作者為北京聯(lián)達(dá)四方地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理)
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