經(jīng)歷了2007年的瘋漲，2008年廣東房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，廣州樓價(jià)成交量跌入2004年以來的最低谷，開發(fā)商和消費(fèi)者的博弈進(jìn)一步加劇。即將到來的五一假期會否成為樓市的一個(gè)節(jié)點(diǎn)？股市的振蕩是否會繼續(xù)波及樓市？2008年，樓市會走向何方？
昨日（22日），廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合舉辦“2008樓市方向”論壇。與會專家就房地產(chǎn)2008年發(fā)展態(tài)勢、房地產(chǎn)業(yè)面臨的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境等宏觀背景進(jìn)行了激烈的爭論。專家一致認(rèn)為，房價(jià)仍有一定的下調(diào)空間，下降幅度在5%—10%。
據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲介紹，去年第四季度，廣東一手住宅價(jià)格環(huán)比下降10.9%，今年第一季度基本上穩(wěn)定。他表示，總體而言，市場的特點(diǎn)是，投資保持了上一年增長的態(tài)勢，供應(yīng)量增加，銷售量有所下降，市場存在觀望氣氛，“第一季度還是處在調(diào)整期”。
據(jù)介紹，今年第一季度廣東房地產(chǎn)市場開發(fā)資金增幅與去年同期相比有所增加，到位資金占開發(fā)資金的比例同比下降，說明到位資金略微緊張。開發(fā)企業(yè)購置土地面積也有大幅度的增長，增長幅度跟去年同期相比增大，購置單價(jià)是下降的，說明去年以來特別是二三季度高價(jià)拿地的狀況在今年首季度有所緩和。
同時(shí)，開發(fā)投資跟去年同期相比也有加快的跡象。“商品房的施工面積和新開工面積同比增長30%，竣工面積增長比較快，住宅竣工面積增長比較快，市場供應(yīng)很充足，而去年第一季度住宅竣工同比是下降的。”蔡穗聲說。
此外，商品住宅和一手住宅的銷售面積和金額同比下降了20%，沒有表現(xiàn)出前兩年銷售系數(shù)大幅度增長、消化能力強(qiáng)的狀態(tài)。
專家對今后樓市走勢表現(xiàn)出了較為樂觀的態(tài)度，紛紛表示目前樓市的波動屬于正常情況。如果通貨膨脹得到抑制，今年房價(jià)將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢而趨于穩(wěn)定。
會上，主持人要求嘉賓寫下對今年樓市走向的判斷，嘉賓們給出的答案都是降，并且幅度在5%—10%之間居多。
房價(jià)還要大降？降多少？
專家對今年廣州房價(jià)走勢分別作出了預(yù)期。
廣州市政府參事室參事、全國政協(xié)委員張嘉極表示，“地產(chǎn)和股票不同。房價(jià)無論是上漲還是下跌都是存在的，但拋售的速度不會很快。2008年樓市不會急劇的下滑。廣州的樓市一直是比較理性的，上漲是最遲的，速度也是緩慢的，下降的空間跟其他城市相比也是比較小的，我認(rèn)為價(jià)格在七八千元之間波動。”
廣州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會名譽(yù)會長陳敦林的意見很鮮明：“2008年廣州樓市突出了一個(gè)穩(wěn)字，也就是說廣州樓市不會出現(xiàn)暴漲暴跌大起大落，有些城市前年達(dá)到了3萬元/平方米，去年下半年只有1.2萬元/平方米，這就是大起大落、暴漲暴跌，廣州不會出現(xiàn)這樣的情況，有升也是穩(wěn)中有升，有降也是穩(wěn)中有降。”
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江以代理商的角度進(jìn)行預(yù)測：5月份的時(shí)候成交量會回升，經(jīng)過幾個(gè)月的回升，房價(jià)就會上升，而且成交量上升，房價(jià)也有上升的空間，年底就會上升到8500元/平方米。
省政府參事王則楚則認(rèn)為，1—12月份房價(jià)的均價(jià)從9000元/平方米下降到6500元/平方米。“我認(rèn)為這段時(shí)間商品房的價(jià)格會逐步回落到跟限價(jià)房差不多的價(jià)格，維持比較高價(jià)的商品房只有高檔的樓盤或者是比較好的樓盤。”
知名房地產(chǎn)專家韓世同說：“如果在半年前，大家打死都不會這樣寫的，因?yàn)轭A(yù)測樓市是很難準(zhǔn)確的。現(xiàn)在很難說半年后會出現(xiàn)怎樣的情況，總的來看，我認(rèn)為今年的市場不樂觀，這種轉(zhuǎn)變對于一些企業(yè)就是生死關(guān)頭，對于高位買房的人就要忍受巨額資產(chǎn)損失的痛苦和代價(jià)，這是沒有辦法的事情。”
宏觀經(jīng)濟(jì)面好樓市就好？
蔡穗聲表示，“我們還是看好中國今年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，同樣也看好廣東今年的房地產(chǎn)市場的形勢。從第一季度市場的動態(tài)發(fā)展情況來看，盡管今年的經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場有很多不確定因素，但是我認(rèn)為還是可以保持一定的樂觀態(tài)度”。蔡穗聲說，除非出現(xiàn)基本層面的逆轉(zhuǎn)，例如GDP的低速增長或者負(fù)增長、城市化進(jìn)程的中斷或者倒退、城市居民收入增長停滯、房地產(chǎn)的供應(yīng)超出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)的需求等，那么樓市的發(fā)展方向會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。但上述這些逆轉(zhuǎn)目前還沒有看到，而且隨著居民各方面財(cái)富的增長，樓市發(fā)展方向仍會正面向上。
省政府發(fā)展研究中心副主任汪一洋認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)面來講，廣東經(jīng)濟(jì)仍然沿又好又快的方向發(fā)展。但對樓市影響最大的是通貨膨脹。“政府通過抑制投資，達(dá)到抑制通貨膨脹的目標(biāo)。如果通貨膨脹達(dá)到了10%或者是12%，房價(jià)會上升不是下降，因?yàn)殄X越來越不值錢，而房屋是實(shí)物資產(chǎn)會越來越值錢。所以今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)就是控制通貨膨脹，一旦老百姓認(rèn)為政府控制不住通貨膨脹，發(fā)生了心理恐慌就會將存款拿出來購買房屋。”
王則楚提出，“經(jīng)濟(jì)好了，不等于說老百姓就有受益，因?yàn)槭杖胫饕€是在政府和企業(yè)手中。現(xiàn)在政府重視讓老百姓得到實(shí)惠，惠及的是原來買不起房屋的人，財(cái)富倍增計(jì)劃不是惠及有錢的人，方向應(yīng)是低收入人群。所以調(diào)控是否既能夠抑制房價(jià)又可以增加一般老百姓的收入，是非常重要的”。
股市暴跌樓市跟著遭殃？
十年來首次實(shí)行的“貨幣從緊”政策，再次向?qū)Y金有著嚴(yán)重依賴的房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)究竟要面對怎樣的融資環(huán)境？
汪一洋認(rèn)為，股票市場對房地產(chǎn)有很大的影響。“股市好，樓市就好，股市差樓市就差。這是連鎖的反應(yīng)，去年的此時(shí)，股市還在3500點(diǎn)左右，去年10月份股市上升到6000多點(diǎn)，樓市也是一片火爆，達(dá)到高點(diǎn)。樓市跟股市一樣，股市翻番，樓市也翻番，現(xiàn)在股市下跌了，樓市也要經(jīng)受考驗(yàn)，因此房地產(chǎn)和金融業(yè)是緊密聯(lián)系在一起的。”
陳敦林不同意這個(gè)觀點(diǎn)。“很多媒體、專家都說一個(gè)觀點(diǎn)，樓市好股市就好，樓市不好股市就不好，我不這么看。相反我認(rèn)為樓市和股市有關(guān)系，但是關(guān)聯(lián)度不大。”
陳敦林的看法是，有錢人不需要通過炒股的錢買樓，而小股民想通過炒股是買不起樓的。“我接觸的朋友中，沒有一個(gè)人是炒股賺了很多錢而去買樓的。小股民頂多也就賺套沙發(fā)和賺個(gè)電冰箱，相反我聽到媒體報(bào)道，一季度廣東省普通居民的存款全國第一，超過了2萬億元。這部分錢放在銀行是最穩(wěn)當(dāng)?shù)模绻贸鰜碣I樓的話也比較可靠，不大會進(jìn)股市。”
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近七成廣州市民看跌樓價(jià)
與去年調(diào)查逾六成五看漲相反
昨天，廣東省省情調(diào)查研究中心民調(diào)所對外發(fā)布的《廣東大型樓盤業(yè)主評價(jià)調(diào)查報(bào)告》披露稱，“接近七成的受訪者認(rèn)為房價(jià)會跌”。此起彼伏的樓價(jià)下跌消息已令“看跌”形成一種社會共識。
據(jù)了解，民調(diào)所已經(jīng)持續(xù)三年對廣東大型樓盤進(jìn)行業(yè)主滿意度跟蹤調(diào)研，2008年的調(diào)查從3月初開始，歷時(shí)2個(gè)月，完成對抽樣城市——廣州大型樓盤的問卷調(diào)查。
值得注意的是，此次對受訪業(yè)主進(jìn)行的房價(jià)預(yù)測調(diào)查，出現(xiàn)了與去年調(diào)查完全相反的房價(jià)預(yù)測趨勢。接近七成的受訪者認(rèn)為房價(jià)會跌，其中有51.42%的人認(rèn)為“會跌，但不會大跌”，17.5%的人認(rèn)為會大跌。只有5.27%的受訪者認(rèn)為房價(jià)仍會升。另外還有13.41%的人認(rèn)為“不會跌，保持平穩(wěn)”，以及12.40%的人表示“不清楚”。受訪者普遍認(rèn)為，去年經(jīng)濟(jì)過熱，樓價(jià)飆升過快，今年應(yīng)回復(fù)理性水平。
而去年這項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果卻是：53.61%的人認(rèn)為會“略有上漲”，23.35%的人認(rèn)為會“保持平穩(wěn)”，11.52%的人認(rèn)為會“大幅度上漲”。只有6.76%的人認(rèn)為會“略有下降”，0.61%的人認(rèn)為會“降幅很大”。
與房價(jià)走跌預(yù)期相伴的還有需求的減弱。報(bào)告顯示，購房需求狀況上看，有明確購房計(jì)劃的受訪者僅占10.34%，有29.46%的受訪者表示“可能買，在觀望”，而清楚表示“無買房計(jì)劃”的受訪者比例卻高達(dá)41.21%，還有17.60%的受訪者明確表示“不買，房價(jià)太高”。
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