房地產市場已發生根本變化
記者：最近一段時間，有人認為房地產已經發生變化，房價正在回歸理性。也有人認為，下半年奧運后房價還要暴漲。你如何看待當前的房地產形勢？
易憲容： 無論多少人不喜歡房價下跌，房價該跌的地方還是下跌了，這是不以任何人的意志為轉移的。市場是無數個主體意志合成的東西，任何個人意志在其中都是渺小的。以深圳為例，據報道， 2007 年 7 月，深圳市寶安區的金地梅隴鎮二期第二批開盤銷售，均價高達 1.5萬元 / 平方米；但到 2008 年 2 月底，金地梅隴鎮三期再度閃亮登場，公布的銷售價格只賣 1.1萬 元 / 平方米，而且還可以打 9.7 折，并贈送精裝修，每平米實際的價格還不到 1 萬元，價格下跌近 40% 。
還有，深圳世聯地產公司的統計數據顯示，今年 1 至 3 月，深圳住房交易量分別為 5200 套、 2200 套和 6600 套，與去年同期相比下降了近 70% 。深圳市國土房產局發布的《房地產市場發展分析報告》也顯示， 2008 年一季度，深圳市商品住宅空置面積達 66.37 萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了 67.47% 。
這些數據說明，深圳房價的大幅下跌已經是不爭的事實，而且房價銷售量也急劇下降了 70% 。銷售量急劇下降，房價大幅下跌，這個市場豈能不發生根本性變化？
記者：你剛才提到，深圳房價下跌、銷量下降，出現大幅調整，主要原因是為什么？這種調整或價格的理性回歸是局部性還是全國性的？
易憲容： 深圳房價大幅的調整就在于從 2007 年下半年起中國房地產市場政策發生了根本性改變，即 24 號文件、 359 號文件明確規定了中國的房地產市場是民生的市場，是住房消費的市場。還有，今年的政府工作報告、 2008 年國務院工作要點都明確表明了嚴厲遏制房地產市場不合理的需求，要對房地產市場的炒作進行嚴厲打擊。因此，凡是房地產投資比重過高的地方，只要把這些房地產投資炒作擠出，這個地方的房價還會迅速下降。
從全國的情況來看，如上海、浙江、北京等地房地產投資炒作，其比重也會不低于廣東深圳。但是為什么廣東及深圳的房價最大大幅下降呢？其重要原因，是由于廣東及深圳的房地產市場的發展，早就經歷過一次房地產市場的周期，早就經歷過房價快速上漲及下跌的激烈波動。
無論一些企業如何捂盤，市場已經發生了根本性變化，即房地產市場政策發生根本性變化。比如政府要求生產更多的中低檔產品、保障性住房、商業銀行對個人住房消費信貸嚴格管理、房地產市場投資性購買擠出等。這是房地產市場大勢。
房價浮動是市場常態
記者：有人稱，房價繼續下滑對政府和百姓都是災難。房價下跌真的會成為災難嗎？
易憲容： 價格是市場經濟核心，房價同樣是房地產的核心。這幾年為什么房地產市場會如此繁榮，就在于各地房價快速飆升，而這種房價快速飆升可以讓公有的土地在少數個人手上賣出，便利地掠奪到廣大民眾的巨大財富。正因為房價上漲有如此大的誘惑，因此，當房價下跌觸及到少數人的利益之時，總是會有人出來以公眾利益為幌子挾持政府不能夠讓房價下跌，目的是挾持政府改變房地產市場政策。
再從市場經濟邏輯來看，在市場中，任何產品的價格應該是由市場的供求關系來決定的。因此，產品的價格上漲或下跌是市場的常態。 還有，從人類的記載來看，還沒有哪個時候哪個國家的房價只漲不跌的，還沒有哪個國家房價下跌會引起國家災難的。最近一兩年美國的房價下跌，有些地方跌得十分嚴重，但是美國的經濟不也是走過來了嗎？盡管其經濟有些調整，但是這種經濟調整是必然的。更何況中國房價下跌僅是讓地方政府及房地產開發商所獲得暴利擠出些，讓房地產市場發展能夠持續些。這樣的房價正是中央政府所期望的，也是中國絕大多數民眾所期望的。
記者：從房地產方面來講，你認為國家從緊的貨幣政策會發生改變嗎？
易憲容： 據統計，今年 1至4 月份全國房地產開發投資資金達 12022 億元，同比增加 2500 多億元，增幅為 25.9% ，基本上與 2007 年同期增幅持平。房地產開發資金中的商業銀行貸款為 2896 億元，多增加 574 億元；但外資進入只有 148 億元，同比減少近 10 億元；自籌資金為 4440 多億元，同比多增加 1200 億元；個人按揭貸款減少近 1000 億元。
可以看到，盡管今年以來央行采取了從緊的貨幣政策，但是國內商業銀行體系進入房地產的信貸資金不僅沒有減少，反之增加，而且增加幅度仍然不小。 商業銀行信貸大量地流入房地產市場，但為什么開發商會大叫資金緊張呢？一是 2007 年以來房地產市場土地政策有許多調整，特別房地產開發那種“空手套白狼”的經營模式已經不適用了。
二是從實際情況看，房地產市場的資金并不緊張，房地產企業的資金鏈也沒有看到哪家公司斷裂的。因為，如果房地產開發企業資金出現緊張，這些企業早就會讓手中持有的住房降價出售。在任何一個房地產市場，沒有賣不出去的房子，只有不能夠讓需求者接受的價格。
目前國內房地產市場開發投資仍然過高，商業銀行進入房地產的信貸也沒有減少。因此，從緊的貨幣政策不能發生改變，也不會發生改變。
中國不會出現負資產家庭
記者：最近有人說，隨著國內房價下跌，中國可能出現負資產家庭。你如何看待這個問題？
易憲容： 按照香港金管局對負資產的定義，負資產是指“未償還貸款額超過住房當前的市值”。也就是說，個人已經購買的住房是否為負資產以購房者向銀行申請住房按揭貸款至今沒有償還的貸款額為準則。
就目前中國的住房按揭管理制度來看，個人住房按揭貸款的首付比重在 30% 以上，特別是購買第二套住房按揭貸款首付比重在 40% 以上。因此，按照香港金管局的負資產的定義，如果中國要出現負資產家庭，那么該地方的房價一定要下跌 30% 以上。但是就目前中國房地產市場的情況來看，根據國家統計局的數據，到目前為止，國內房地產市場的價格，不僅沒有下跌，反之，還在上漲，只不過上漲幅度沒有 2007 年快。因此，從總體上來，中國目前根本就沒有出現負資產家庭的必要條件。全國的房價都沒有下跌，哪里來的負資產？
從區域性來看，深圳、廣州房價下跌的幅度看上去較快，據說有樓盤的價格下跌了 40% 以上，但是這些樓盤多數是一手房，而一手房的價格下跌是與負資產沒有關系的，因為這樣的樓盤不存在房價本身上漲與下跌問題，只不過購買者價格高低問題。而且，即使是二手房的價格下跌，就目前的情況來看，在廣州與深圳達到下跌 30% 以上的樓盤恐怕也不會太多。即使存在下跌 30% 以上的樓盤，不僅所占的比重不高，而且也可能是 2007 年炒作十分嚴重的樓盤。對于這些房地產炒作者，中央政府有十分明確態度，他們是嚴厲的打擊對象。這些人出現負資產問題，首先損失是自己，然后才是銀行有少量損失。因此，國內銀行體系對此根本就不用過多擔心。(記者 李忠峰)
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