成都 地震成房市逆轉“導火索”
□本報記者李陽丹
今年上半年，成都樓市價格全面停止上漲；而5·12汶川大地震以后，房價開始明顯下跌，成為市場的轉折點。一位成都房地產業內人士表示，地震是成都樓市轉而下跌的“導火索”。
地震引發房價下跌
“今年七八月，成都市內的很多樓盤甚至沒有成交量；到9月底10月初成都秋季房地產交易會召開，交易量才有所回升?！彼拇ㄊ≡O計院一位人士告訴記者。
以成都市一環以內的普通盤為例，去年下半年到今年上半年地震前，單價保持在7000元/平方米左右，但“5·12”地震后房價跌勢明顯，目前在5000-6000元/平方米左右，部分優質樓盤可以賣到6000元/平方米以上。據介紹，加上一些其他的優惠措施，每平方米房價下降幅度超過1000元，但仍高于去年同期，而成交量仍然較小。
業內人士表示，地震對房地產市場，尤其是高層樓盤的影響較大?！艾F在很多人都愿意買10層、11層以下的樓層，但也有購房者主要以價格為參考，會優先考慮買樓層較高而價格較低的樓層?！彼拇ㄊ≡O計院人士告訴記者，樓層高低與抗震性能關系并不大，即使是高層，也能夠達到多層的抗震能力。據了解，受利潤空間縮小影響，目前房地產商仍然傾向于在容積率范圍內開發高層樓盤。
9月28日到10月2日，成都舉辦了為期5天的秋季房地產交易會，使得近期低迷的成交量有所放大。據統計，此次成交房屋3134套，比去年同期的3315套減少181套；成交面積為29.599萬平方米，比去年同期的30.952萬平方米略少；而成交均價由去年的4506.33元/平方米提高到今年的5327.88元/平方米，增長18.23%。
除普通樓盤外，高端樓盤報價也有所下降。據了解，位于成都市一環和二環之間的萬科項目金域藍灣最高報價曾達到9000-10000元/平方米，目前報價已經降到去年的首次開盤價。而別墅和商用寫字樓價格仍然保持穩定，別墅總價較高。
開發商數量飽和
成都房地產的業內人士表示，真正引發成都房地產業降價大潮的是當地開發商的飽和。據介紹，在前兩年房地產的高景氣下，共有大大小小上千家開發商在成都安營扎寨。目前緊縮銀根，房地產開發商資金鏈緊張。當前整個市場正處于急轉階段，開發商承受著前所未有的資金壓力，成都已有多處樓盤暫停開發。
在萬科、藍光等成都的大開發商帶動下，房地產企業紛紛調整營銷策略，以降價來促進銷售，實現資金的快速回籠；對于擬開發的樓盤，則或放緩開發進度，或暫停開發。部分資金不足的小房地產商不得不通過股權、私人借貸等方式籌措開發資金。成都藍光集團人士認為，在此輪洗牌中，小房地產商將逐步被大公司整合掉。
正是由于開發商數量飽和，一旦有樓盤出現價格回落，就會立刻引發樓市的多米諾效應。而無論出于投資目的還是自主目的購房者都會持幣待購，進入觀望狀態，導致市場上有效購買需求不足。
業內專家同時指出，成都樓市的剛性的自住需求仍然存在，目前購房者在心理上受到地震和降價的雙重影響。但目前政府提供的經濟適用房數量過小，不足以影響市場需求，當價格降低到一定程度，便會企穩回升。
從此次房交會的購房者來看，來自浙江、西藏、廣西、重慶、上海、廣東、江蘇、西安等地的外地購房者也加入到成都的購房大軍中。此外，廣元、北川、綿竹、彭州等地震災區也有大批購房者來到房交會現場選房。
目前成都郊區縣的房價由于前期漲幅不大，并沒有出現明顯回落；部分到成都交通便利的地區還呈現穩定略漲的態勢。藍光集團人士表示，春節后將是成都樓市的關鍵時期，或將出現拐點，后市繼續下跌的空間不大。他認為，成都二環附近的普通樓盤價格下降到5000元/平方米左右比較合理，而三環附近樓盤不會跌破4000元/平方米。 |
