廣州在經(jīng)濟(jì)適用住房停建數(shù)年之后，終于又開始大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，并向群眾銷售首批2145套，但是認(rèn)購效果卻并不理想，過半經(jīng)濟(jì)適用住房遭遇棄購。
業(yè)界分析認(rèn)為，廣州建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的是為了解決低收入群體住房難題，但為何這個(gè)“民心工程”卻不得“民心”，這個(gè)現(xiàn)象值得反思與借鑒。業(yè)內(nèi)人士建議政府應(yīng)該依據(jù)群眾的真實(shí)訴求，科學(xué)規(guī)劃完善配套，防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房滯銷的情況。
經(jīng)濟(jì)適用住房遇“冷”過半遭棄購
廣州市在2008年11月26日推出了2145套經(jīng)濟(jì)適用住房，分別位于金沙洲、大塘聚德花苑、同德澤德花苑、育龍居、云泉居和麗康居6個(gè)房源點(diǎn)，公開向符合申購經(jīng)濟(jì)適用住房條件并在2008年12月7日前已取得《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購證明》(以下簡稱《準(zhǔn)購證明》)的申請家庭銷售。
廣州醫(yī)學(xué)院退休人員譚懿文遞交了申請。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州1498戶家庭登記申請購買經(jīng)濟(jì)適用房，共有1233戶像譚懿文這樣的家庭經(jīng)過搖號獲得購房資格，進(jìn)行選房、購房。
譚懿文告訴記者，他們申請了一套金沙洲新社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米4000多元，價(jià)格稍微貴了點(diǎn)。本來想申請聚德花苑，但是發(fā)現(xiàn)申請人太多了，所以就只有選擇申請金沙洲社區(qū)了。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于聚德花苑配套設(shè)施完善，交通方便，很受追捧，盡管只有134套房屋但卻有466戶家庭登記申請，申購比例超過三倍以上。而其它建在郊區(qū)、或交通不方便、配套不到位、環(huán)境也不好的房源點(diǎn)，申購比例則比較低，最低才只有16.27%。
在這種情況下，認(rèn)購效果可想而知。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，最終只有975套房屋被認(rèn)購，有1170套房屋沒有售出。6個(gè)房源點(diǎn)也只有聚德花苑銷售一空，而目前配套比較欠缺的金沙洲社區(qū)盡管推出了推出1469套經(jīng)濟(jì)適用住房，最終只賣出608套。
事實(shí)上，這不是特例，而是一種普遍現(xiàn)象。今年初，秦皇島市首次以公開搖號方式銷售經(jīng)濟(jì)適用住房，最終卻剩余888套經(jīng)濟(jì)適用住房沒有售出，約四成人放棄了購買權(quán)。可以說，全國各地都普遍存在著經(jīng)濟(jì)適用房因地處偏遠(yuǎn)或價(jià)格偏高等原因而遭遇棄購的現(xiàn)象。
三大因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房難以“經(jīng)濟(jì)又適用”
專家普遍認(rèn)為，部分經(jīng)濟(jì)適用住房遇冷，幾乎是目前所有進(jìn)行保障性住房建設(shè)的城市都遇到過的問題。究其根本，主要原因如下：
首先是商品房價(jià)格下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房失去了價(jià)格優(yōu)勢，不少經(jīng)適房房價(jià)與商品房房價(jià)差距不過1000元/平方米。以廣州金沙新社區(qū)為例，廣州金沙洲新社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房高層均價(jià)為4445元/平方米，而目前其周邊一些商品房價(jià)格每平方米也只有五千多元。
廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，原本金沙洲新社區(qū)周邊新建樓盤價(jià)格每平方米都在七八千元甚至萬元以上，但是目前開發(fā)商為了促銷，紛紛大幅下調(diào)新建商品房價(jià)格，而經(jīng)濟(jì)適用房基本沒有降價(jià)空間，從而使其價(jià)格與商品房價(jià)格構(gòu)不成競爭優(yōu)勢，進(jìn)而導(dǎo)致申購者棄購經(jīng)濟(jì)適用房。
其次，由于經(jīng)濟(jì)適用房受國家政策限制屬于有限產(chǎn)權(quán)。按照規(guī)定，這些保障性住房不得出租、出借，五年內(nèi)不得上市交易，滿五年后才可上市流通，但要補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)，這讓不少家庭寧可選擇二手房市場或者租賃市場，也不愿意選擇經(jīng)濟(jì)適用房。
此外，受土地財(cái)政的影響，地方政府普遍不肯提供好的地塊建設(shè)保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房選址多在偏遠(yuǎn)地區(qū)，對購房者生活造成不便。不少低收入家庭都表示，出于上學(xué)就醫(yī)的考慮，如果搬到遠(yuǎn)離市區(qū)、配套設(shè)施相對不完善的地方，勢必會造成家庭生活成本上升，所以他們也只好棄權(quán)，甚至有些特困戶寧可住在十幾平方米的舊房子也不愿意搬入寬敞但配套不完善的新居。
以需定供科學(xué)規(guī)劃建設(shè)保障性住房
業(yè)界專家認(rèn)為，當(dāng)國家為拉動(dòng)內(nèi)需全面鋪開保障性住房建設(shè)之際，必須首先完善保障房的建設(shè)機(jī)制，建設(shè)群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用住房，才可以讓弱勢群體看到政府真心實(shí)意為老百姓辦事。具體來說，地方政府應(yīng)該從以下幾個(gè)方面完善保障性住房建設(shè)機(jī)制：
首先，堅(jiān)持以需定供的原則。地方政府應(yīng)首先展開低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查，只有摸清楚群眾的需求以后，才能準(zhǔn)確建設(shè)保障性住房規(guī)模及保障住房類型。
事實(shí)上，以需定供不是要求政府僅僅根據(jù)需求數(shù)量來決定供應(yīng)住房規(guī)模，也要根據(jù)群眾對經(jīng)濟(jì)適用房配套設(shè)施、地理位置等要求進(jìn)行建設(shè)。否則盲目建設(shè)只會導(dǎo)致滯銷現(xiàn)象發(fā)生，而且經(jīng)濟(jì)適用房是開發(fā)商出錢來建設(shè)的，如果經(jīng)濟(jì)適用房賣不出去，則會出現(xiàn)開發(fā)商停建爛尾的情況。
其次，在樓市低迷的情況下，可以考慮少建新住宅，適當(dāng)從二手市場上收購房源，短期出售以獲得購房資金，長期則“以租代售”擴(kuò)大受惠人群，這或許能解決市民對經(jīng)濟(jì)適用房興趣低的尷尬。
廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，政府可以收購一些二手房、爛尾盤作為保障型住房出售或者出租，一方面可以加快保障性住房供應(yīng)速度，另一方面也可以緩解樓市成交量低迷狀況，降低商品房的空置率，緩解開發(fā)商資金短缺。不過，黎文江還強(qiáng)調(diào)，政府只能低價(jià)購買小戶型商品房。
此外，政府還應(yīng)未雨綢繆，盡早完善保障性住房的退出機(jī)制。同時(shí)，提高經(jīng)適房建設(shè)的經(jīng)營能力，讓建房成本有下降的空間，并提升設(shè)計(jì)理念，引導(dǎo)居民健康消費(fèi)。
不少專家還表示，建設(shè)保障性住房非常緊迫，但是建立健全住房保障制度是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能一蹴而就。因此，不可避免地出現(xiàn)各種問題。針對目前出現(xiàn)的各種情況，地方政府應(yīng)該有所反思，科學(xué)制定住房保障目標(biāo)和實(shí)施步驟。(記者:陳先鋒)
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