從房展會情況觀察，10月份部分城市樓市開局比較平淡，那么，4季度房地產市場將走向何方？近日，國家統計局公布了“1—9月份全國房地產市場運行情況”，筆者對此進行簡要的解讀和分析，同時對全國房地產后市做些研判。
行業總體態勢繼續向上。9月份，國房景氣指數為101.08，比8月份提高1點。說明房地產行業和市場的總體態度繼續保持向上，這是繼今年4月由調轉升的“拐點”以來，連續第6個月上漲，連續2個月運行于景氣區間。但值得關注的是，8月國房景氣指數比7月份提高2.07點，而9月比8月只提高了1點，說明景氣度上漲的速度放緩。筆者維持上個月時的判斷：今年反彈時間將超過2007年，極有可能在年底或明年一季度觸頂。
開發投資繼續保持快速增長。前3季度，全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比 1—8月提高3個百分點，比去年同期回落8.8個百分點。勢頭依然不錯，但與全社會固定資產投資達33%左右的增幅相比，房地產投資增幅依然偏低，國家依然會鼓勵其進一步增長，這方面政策半年內決不會改變。本輪增幅高點可能會達到 30%左右。
成交量短暫企穩，第4季度成交量還將下滑。前3季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長 46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業營業用房銷售面積增長30.6%。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。其中，商品住宅銷售額增長78.2%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長37.1%和49.2%。說明市場成交依然活躍，比去年有較大增長。住宅市場表現繼續優于商辦類市場。值得關注的是，商品房銷售金額已超過去年全年水平，銷售面積尚沒有。預計今年商品房銷售面積將達7.7億平方米左右，極有可能超過2007年歷史峰值，再創歷史新紀錄。
觀察月度成交情況，9月商品房成交量出現反彈，比8月上漲近17%，說明8 月淡季因素明顯。筆者維持7月時的判斷：6月成為 2009 年度成交量最大的月份。傳統意義上的“金九銀十”不可能出現，九十月份不可能超過6月份，全國整體和大部分一二線城市皆如此。第4季度全國商品房銷售量，將明顯低于二三季度。
價格漲幅“拐點”出現。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8 個百分點；環比上漲 0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點——標志著9月份房價增幅首次出現“拐點” 。這證實了筆者七八月時的判斷：“同比增幅繼續擴大，環比增幅已不再增加，環比增幅‘8月或9月觸頂’基本沒有疑義。”房價漲得最快的時候是今年七八月份，因為這兩個月房價環比增幅為全年最高——0.9%。其中，二手房價格漲幅觸頂時間為7月，比新房早1個月。第4季度，環比增幅還將繼續逐月收窄。至于同比增幅，我還維持上月做出的預測：“同比增幅將于年底前后觸頂。 ”
嚴重供不應求，后續供應仍偏緊。前3季度，房屋竣工面積 3.34 億平方米，同比增長 24.7%，但與 5.84 億平方米的同期銷售面積相比，目前屬于嚴重的供不應求。前3季度，房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降 0.4%，降幅比1—8月縮小5.5個百分點。說明隨著開發商加快開工節奏，未來供應量將有所增加，但未來1年內供應依然偏緊。
前3季度，全國房地產開發企業完成土地購置面積21451萬平方米，同比下降22.1%；完成土地開發面積16706萬平方米，同比下降6.6%。說明雖然地王頻出，但今年土地出讓面積依然偏少，筆者預計全年將少于2008年，更少于2007年，這將影響未來1—3年的商品房供應，也即中期來看，商品供應也難以大幅放量。這將制約房價下跌的幅度。
企業資金面繼續寬松化。前3季度，房地產開發企業本年資金來源38991億元，同比增長38.8%。其中，國內貸款8190億元，增長47.2%；利用外資359億元，下降26.2%；企業自籌資金12787億元，增長14.5%；其他資金17654億元，增長62.4%。在其他資金中，定金及預收款10269億元，增長52.0%；個人按揭貸款5345億元，增長107.7%。表明企業資金繼續寬松化。
(上海易居房地產研究院綜合研究部)
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