一度甚囂塵上的二套房首付比例爭論終于塵埃落定。國務院辦公廳昨日發布通知要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。
房地產信貸、樓市供應等方面的調控政策也悉數出爐。專家表示,一系列樓市組合拳將抑制投資性購房,在一定程度上抑制大中城市房價的過快增長。從通知可以看出,中央的態度是通過增加供給量來平抑高房價,而不是通過壓縮需求來抑制房價。而由于政策相對溫和,不會造成房地產行業大起大落。
二套房定義以家庭為單位
前期一系列樓市調控政策出臺后,“差別化信貸政策”的表述一直被業內解讀為二套房貸政策即將收緊。此次通知中對二套房貸政策終于有了專門表述:“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。”
由此,二套房貸首付標準仍將按此前40%的規定執行,否認了此前市場上關于上調二套房貸首付比例至50%的傳言。中國房地產業協會秘書長朱中一表示,二套房貸政策的變化對樓市肯定會有影響,尤其對投資和投機購房行為產生一定抑制,防止房價過快上漲。
對于何為二套房,通知首次進行了明確:只要利用過貸款買房,再次貸款買房就算二套房,并將以“家庭”為單位嚴格認定。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,對二套房概念的明確是此次通知中的一大亮點,“首付四成的政策其實一直沒有變過,只是在實際上未被嚴格執行,這在相當程度上也是因為究竟何為二套房未被明確”,“因此此次通知發出后,相信銀行在辦理貸款時將更容易操作”。
黎文江分析,“目前存在大量的房改房住戶,早年很多人買房也往往是一次性付清,這部分人群現在大都有換房意愿。”“按照通知,只要現有住房未利用過貸款,再次購房就不算二套房,因此這部分人群買房將享受到首次貸款購房的優惠,這將大大支持和鼓勵改善型需求。”
此外,通知對二套房貸利率政策進行了重新調整,與此前要求二套房貸利率上浮不同,此次允許貸款利率按照風險定價。“這就給了銀行很大的空間,可根據風險自行定價。”黎文江指出,實際上在購房中,利率比首付更關鍵,“首付畢竟是房款,總是要給的,比例高個一兩成,買房者無非就是勒緊褲腰帶先多付一些,但相應的貸款就少了,月供壓力也會小很多；而利率如果上浮,則意味著每月的利息款高了,購房者將付出更大的購房成本。”
多建保障房開發商說不妙
與二套房貸政策相比,開發商反而更擔憂通知中關于土地出讓的新規定。
通知要求各地根據房地產市場運行情況,把握好土地供應的總量、結構和時序。各地城市人民政府要抓緊編制2010—2012年住房建設規劃,重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模,并分解到住房用地年度供應計劃,落實到地塊,明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市,要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。
此外,各地被要求綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素,合理確定土地供應方式和內容,探索土地出讓綜合評標方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人,要限制其參與土地出讓活動。
一位不愿透露姓名的開發商表示,如果保障性住房和中小戶型和中低價位的住房用地大幅增加,對開發商來說絕對不是一件好事。“目前,開發商盈利空間最大的往往是一些高端產品,若具體地塊都明確了住房套型結構比例等控制性指標,這將大大壓縮開發商的操作空間。”不過黎文江表示,新規對開發商來說也未必都是壞事。
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