國海證券研究所
4月份以來，國家出臺了房地產的新政，對宏觀經濟和股市都產生了巨大的影響。我們認為，新政的目的是打擊投機性購房，維護房地產市場的健康發展，對宏觀經濟的增長和產業結構的調整是有利的。
猜測一：
對下游影響下半年顯現
經歷過2008年行業調整后，開發企業普遍更加注重風險控制，開工量更多“以銷定產”，以近3-6個月銷售情況作為判斷未來銷量的重要依據。近期行業新開工和施工大幅增加，幾乎達到歷史最高水平，而商品房成交量萎縮預期明顯，因此我們認為當前的開工水平是難以持續的。考慮到開工投入的慣性，預計在3-6個月之后出現回落。
保障性住房供應雖然會帶動一定量的投資，但面積上不能填補商品房成交萎縮引起的開工下降，并且單位面積投入也低于普通商品房，因此難以支撐開發投入的持續增加。我們估計，2010年全年新開工面積累計同比增幅在30-40%左右，而2011年新開工面積可能出現同比回落。相應，開發投資在2010年預計仍將保持40%左右的增長，而在2011年預計同比基本持平甚至負增長。對應開工和施工進度，預計竣工增速提高可維持更長時間，預計高峰將出現在2010年底至2011年上半年。
相應的，與開工施工進度較一致的水泥、鋼材等建材需求可能面臨先增后降，分界點可能出現在年底之前。與竣工較一致的玻璃、裝修裝飾材料等的需求增長持續時間可能更長，將至少保持較高水平至2011年上半年。而同時受新房竣工和二手房成交影響的家電產品將受何種影響，當前較難判斷。
猜測二：
推遲加息步伐
房地產緊縮政策的快速出臺，必然將對其他政策造成影響。我們認為房地產新政著力打擊投機行為，可能是為了給人民幣匯率升值做緩沖，防止境外熱錢追逐資產價格泡沫。同時，其也將降低經濟熱度以及通脹預期，推遲加息的步伐。
隨著中國經濟強勁回升，外圍對于人民幣匯率升值的呼聲重又高漲。尤其是美國對中國的壓力逐漸加大。由于中國政府的強勁態度，以及中國在美國對外關系中占據的日益重要的地位，近期美國對于人民幣匯率的施壓有所緩解。美國政府亦將原定于4月15日發布的主要貿易對象匯率政策報告中，是否將中國列為“匯率操縱國”的決定推遲至3個月后公布。同時，3月份中國首現貿易逆差亦一定程度上緩解了人民幣升值壓力。 不過，我們認為，雖然短期內美元兌人民幣匯率還將保持穩定，但是由于中國經濟強勁的增長，以及美國11月份將舉行的中期選舉，美國對于人民幣匯率的壓力將不會消除，到下半年該壓力可能加大，未來人民幣仍將面臨升值的壓力。
由于匯率升值預期，熱錢一般都會加速流入，除了博取匯率升值收益，更多的是欲博取資產價格上漲的增值收益。從2006-2007年，中國房價高速上漲時期，正是熱錢加速流入時期。而當房地產價格快速回落后，熱錢也加速流出。
為了防止類似于20世紀80年代日元匯率升值后出現的日本資產大泡沫，以及2006-2007年中國資產價格泡沫及高通脹情況，中國政府采取率先擠壓房地產資產價格泡沫的房地產新政，顯然有利于降低熱錢對于資產價格的追逐，有利于未來人民幣重新啟動升值后中國經濟的健康穩定。
我們認為，繼這次出臺房地產緊縮政策后，與2005年類似，加息的步伐將會放緩。一方面，政府對于政策的效果有個觀察期，至少會等二季度經濟數據出來后再予以考慮；另一方面，受政策影響通脹預期將有所回落，其亦將延緩加息步伐。
猜測三：
資金轉移到大宗商品和股市
房地產新政出臺后，投資額會有所減少，將轉移到其他行業。投機性購房的資金也將轉移到大宗商品交易和股市中，具體的資金量難以測算。但是由于房地產的開發投資和最終購買都需要貸款的支持，房地產新政對貸款的影響比較明確。
2009年房地產交易量快速上升以來，居民戶中長期貸款平均在2000億左右，最高在2010年1月達到近6000億。我們認為，居民戶中長期貸款將回落至歷史平均的1000億左右水平，即未來每月將會減少1000億左右的新增貸款。房地產開發貸款中國內貸款平均每月為新增1200億左右。我們認為，如果回到歷史平均水平的話，也將減少一半左右的貸款。兩者相加，則房地產相關新增信貸可能將減少1600億左右。按照房地產資金來源的分布，我們推算房地產新政后轉移出來的資金每月約1600億。
2010年以來，新增貸款中的中長期貸款比例不斷增加，說明企業投資活動日益活躍，對于資金的需求依然供不應求。因此，對于房地產新增貸款的減少將有利于轉移到實體經濟。相應，我們預計二季度的月均新增信貸將減少到6000億，與央行放貸計劃相符。
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