居民住房消費模式的轉(zhuǎn)變決定房價的未來
在我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，業(yè)已形成了一種背離國情的居民住房消費模式，過度消費、超前消費和浪費嚴(yán)重。當(dāng)前過多地對“房價是否形成拐點”的討論并無多大的意義，真正要解決的是：加快建立適合中國國情的房地產(chǎn)市場體系， 形成成熟的房地產(chǎn)價格形成機(jī)制。
不可否認(rèn)，經(jīng)過長達(dá)數(shù)年的宏觀調(diào)控，影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發(fā)生改變。但我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)，當(dāng)前的根本之策是：重構(gòu)住宅市場價值體系，確立科學(xué)合理的市場結(jié)構(gòu)；加快推進(jìn)以改善民生為重點的社會建設(shè)，促進(jìn)居民住房消費模式的變革，實現(xiàn)住房消費多元化的新格局。而這一從量變到質(zhì)變的過程至少還需要5－10年，甚至更長的時間。
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢回顧與展望
最近一段時間，關(guān)于房價的爭論再度形成熱點，去年10月以來，深圳、上海、北京等地均不同程度地出現(xiàn)了高檔住宅“價跌量減”的現(xiàn)象，北京、重慶、廣州等城市年底出現(xiàn)了土地供給（特別是保障性土地供給）放量的現(xiàn)象。一些媒體和機(jī)構(gòu)預(yù)測房價的拐點已經(jīng)來臨。包括萬科董事長王石也坦言：“我承認(rèn)樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了?！比欢?，也有一些學(xué)者，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)認(rèn)為，這只是短期的局部現(xiàn)象，是某些企業(yè)和個別項目應(yīng)付年底資金短缺的市場行為，當(dāng)前的現(xiàn)象只是房價長期快速上漲后的短期的局部回調(diào)。
筆者認(rèn)為，過多地對“當(dāng)前房價是否形成拐點”的討論并無多大的意義，我們真正要解決的是：如何建立適合中國國情的房地產(chǎn)市場體系，形成長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)價格形成機(jī)制。在科學(xué)、合理、健康的房地產(chǎn)市場體系沒有形成之前，房地產(chǎn)市場價格形成機(jī)制始終是不穩(wěn)定和錯位的，居民對住房消費的預(yù)期將始終受政策和輿論的影響而模糊和易變，房價始終是令人難以琢磨的，它往往會和政府宏觀調(diào)控政策的初衷和人們的美好愿望開玩笑。
應(yīng)該說，近年來，各地加大中低價格中小戶型住宅的供給，住房市場結(jié)構(gòu)性矛盾有所緩解。以北京為例，“十五”期間，北京市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積歷年保持占新增房屋建設(shè)總量的8％－15％之間，2007年北京市政府加大了結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，“十一五”期間，新建保障性住房和兩限房的比例提高到32．53％。市政府還擴(kuò)大了廉租房的覆蓋范圍，加大了住房困難城市低保家庭的租金補(bǔ)貼發(fā)放力度，到“十一五”末，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房將可以覆蓋全部低收入家庭和中低收入家庭。同樣，近日廣州、上海等地也明確提出，大力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，將廉租房覆蓋范圍擴(kuò)大到全部低收入家庭。我國住宅市場的結(jié)構(gòu)性矛盾得到了初步緩解，結(jié)構(gòu)改善對房價的抑制作用也在逐步顯現(xiàn)。
但是，真正影響和決定房地產(chǎn)市場的根本性因素是不是就改變了？回答是否定的。
首先，我國城市住房供給模式還未發(fā)生根本的變化。1997年以來，我國住房制度改革推行住房的市場化、商品化，住房供給以商品房開發(fā)為主渠道，近年來，國務(wù)院明確提出要加大中低價位中小戶型住房的建設(shè)，經(jīng)歷了一段較長時間對政策的質(zhì)疑、爭論、理解到執(zhí)行，國務(wù)院也加大了執(zhí)法檢查力度；2007年8月份全國住宅工作會議提出要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，這才對如何建立適合我國國情的多渠道住房供給體系有了清晰的統(tǒng)一的政策指導(dǎo)。然而，在固定資產(chǎn)投資總量偏大、增長速度偏快，市場存在明顯的流動性過剩的客觀現(xiàn)實下，要保持國民經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的健康發(fā)展，不可能靠擴(kuò)大住房的供給總量來解決住房供需中的矛盾，而只能在總量控制的前提下，調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的建設(shè)，優(yōu)先滿足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求。另一方面，受嚴(yán)控用地審批和項目開工等措施以及新建保障性住房的建設(shè)周期的影響，短期內(nèi)市場供給的不足，進(jìn)一步激化了供需的矛盾。
其次，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長趨勢沒有改變，居民的收入持續(xù)穩(wěn)定的增長態(tài)勢沒有改變，因此，除非居民對住房的消費模式發(fā)生根本性改變，否則，我國居民對住房需求的增長趨勢不會發(fā)生改變，需求總量也將持續(xù)增長。事實上，在我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，由于多方面的復(fù)雜原因，業(yè)已形成了一種背離國情的居民住房消費理念和錯位的住宅消費模式。1997年取消福利分房后，通過商品房市場購買或租用房屋成為居民解決住房問題的主要甚至是惟一渠道。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入穩(wěn)步提高、金融和貨幣政策環(huán)境寬松、人民幣升值和外資大量流入房地產(chǎn)業(yè)、居民個人投資理財渠道單一、房價連年上漲等一系列因素的作用下，形成了帶有全社會性質(zhì)的住房消費觀念，即：1、買房不僅能居住，還能投資，房屋不僅能保值，更能增值；2、房地產(chǎn)投資有暴利，搞什么都不如搞房地產(chǎn)；3、租房不如買房；4、遲買不如早買；5、買小不如買大。這就是中國近年來住房消費的根本特征。正是在這一消費模式的作用下，住宅消費空前旺盛。住房購買普遍講求“一步到位”或“盡快到位”。曾經(jīng)一度，一些地方政府官員和經(jīng)濟(jì)學(xué)家也公開倡導(dǎo)購買并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第N套住宅，追求所謂“5＋2”生活方式，即城區(qū)一套用于工作，郊區(qū)一套用于休閑，條件好一點的再有一套用于投資。
好在中央政府已經(jīng)認(rèn)識到在調(diào)整住房供給的同時必須控制住房需求。央行已經(jīng)采取了直接打壓住房消費的手段，在經(jīng)過多次加息后，去年12月11日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。這至少折射出政府宏觀調(diào)控的兩個政策導(dǎo)向：1、中央政府支持和保護(hù)居民作為自用的合理住房需求，堅決抑制住房的投資需求和過度消費；2、中央政府認(rèn)同的居民合理住房需求的標(biāo)準(zhǔn)是：（1）房屋用途為居民自用；（2）每個家庭限購一套；（3）套型面積標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)仄骄幼∷健?/p>
不可否認(rèn)，經(jīng)過長達(dá)數(shù)年的宏觀調(diào)控，影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發(fā)生改變，這個過程正在經(jīng)歷一個量變逐步到質(zhì)變的過程，主要體現(xiàn)在：
1、持續(xù)多年的房價快速上漲和市場格局的變化，正使“租房不如買房、遲買不如早買、買小不如買大”的觀念動搖。
隨著房價的快速上漲，已經(jīng)完成了從低估到價值發(fā)現(xiàn)的全過程，局部地區(qū)房價的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)：（1）人們對房屋在轉(zhuǎn)讓后的差價和財富效應(yīng)的信心在動搖，觀望氣氛濃厚，“房價高處不勝寒”；（2）房價在快速上漲的同時，房租并沒有相應(yīng)同比例增長，人們開始意識到“買房不如租房”；（3）證券市場近兩年的財富效應(yīng)，加上投資產(chǎn)品和渠道的多元化，使一部分投資性購房需求逐漸被替代，部分投資人對證券市場產(chǎn)生的收益預(yù)期超過對房地產(chǎn)市場投資的預(yù)期；（4）隨著首付比例的提高，對第二套住宅借款審批更加嚴(yán)格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉購房貸款月供的情況下，一部分穩(wěn)健的投資者將放棄買房投資的念頭。
2、城市公共交通的網(wǎng)絡(luò)化，教育、醫(yī)療、體育等公共資源配置的均衡化，將打破住房市場區(qū)域性壟斷的格局，進(jìn)而深刻地影響房地產(chǎn)市場的供求。
毋庸諱言，中國城市房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域壟斷性特征。在中國，政府是惟一的土地使用權(quán)提供者，開發(fā)商在取得某一特定區(qū)域的開發(fā)權(quán)后就事實上成為了這一局部地區(qū)在特定時期的惟一產(chǎn)品提供者，利用信息的不對稱分期滾動開發(fā)、炒作概念、提高房價、捂盤惜售等情況比較普遍。而對于普通購房人在買房的選擇上，首先受到地理位置和交通的制約，其次還要受到子女上學(xué)難、看病就醫(yī)難等問題的困擾，如果還想有個好點的環(huán)境，有點體育文化設(shè)施或公園水景什么的，就得付出更高的經(jīng)濟(jì)代價。房地產(chǎn)市場事實上就是一個不完全競爭的市場，開發(fā)商有絕對的定價權(quán)。
可喜的是，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，地方政府開始關(guān)注環(huán)境、交通、醫(yī)療、教育等民生問題的解決，加大了財政支持的力度，制約居民買房的傳統(tǒng)因素，比如交通時間、交通成本、就醫(yī)、上學(xué)等正在發(fā)生深刻的變化，居民購房的選擇空間將更加廣闊。以北京為例，2007年實行公交低票價，極大地方便了居民的出行，減低了成本，10月份地鐵5號線的運行，溝通了南城和北城的出行，以往從南城到北城需要3－4個小時，來回倒三四次車，現(xiàn)在1個小時左右便能到達(dá)。到2015年，北京地鐵將形成網(wǎng)絡(luò)，總里程將達(dá)到約600公里，四環(huán)內(nèi)步行10－15分鐘就能到達(dá)一處站點，1個小時左右就能實現(xiàn)城市東西南北的溝通，在中關(guān)村上班的人不再會為在大興、亦莊等衛(wèi)星城買房而備受舟車勞頓。另一方面，隨著居民社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生條件的改善，醫(yī)保報銷的各種手續(xù)可以在社區(qū)完成，在社區(qū)看病就醫(yī)可能比去大醫(yī)院更方便、更快捷，還有誰會為選擇在老城區(qū)或大醫(yī)院附近買房付出代價？特別是隨著教育公平化的推進(jìn)，基礎(chǔ)教育資源的配置進(jìn)一步向均衡化發(fā)展，人們也不必為子女上學(xué)甚至是幼兒園而擇校而居了。
3、住房保障制度的逐步完善，社會保障制度配套改革的平穩(wěn)推進(jìn)，正在潛移默化地改變著居民傳統(tǒng)的住房消費觀念。
從“養(yǎng)兒防老”到“養(yǎng)房防老”，中國人的傳統(tǒng)觀念是“娶妻生子、置業(yè)買房”，隨著住房保障的逐步完善，社會保障制度的建立，這一觀念正受到挑戰(zhàn)，有政府出錢造福百姓，有些人恐怕就會選擇等候了，哪怕是抽簽、排隊、輪值；如果沒有了后顧之憂，為什么還要“辛辛苦苦一輩子，到死掙到一套新房子”？一些年輕人說：租房吧，留著錢去旅游。北京石景山區(qū)還出現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”的新模式，退休老人住進(jìn)養(yǎng)老院，把房給租了甚至給賣了。居民住房消費模式向多元化發(fā)展的傾向正在形成。
筆者認(rèn)為，居民住宅消費模式發(fā)生根本性改變之日，就是房價出現(xiàn)拐點之時。我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型依然任重道遠(yuǎn)。當(dāng)前，解決我國住房問題的根本之策是：加快建立適合中國國情的房地產(chǎn)市場體系，樹立合理、適度的住房消費模式，構(gòu)建穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)價格形成機(jī)制。
溫家寶總理2007年11月19日在新加坡談到解決我國房地產(chǎn)問題時說，首先，政府的職責(zé)最重要的是搞好廉租房，其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這些房大多數(shù)是面向中等收入群體的。解決居民住房問題任重道遠(yuǎn)。以北京市為例，政府的目標(biāo)是，“十一五”期間，保障類住房建設(shè)比例為新增建設(shè)總量的40％（包括兩限房的建設(shè)），覆蓋低收入和中低收入家庭，同時擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍，做到應(yīng)保盡保。以北京雄厚的財力（到“十一五末”人均GDP超過10000美元、財政收入超過2000億人民幣），尚不能達(dá)到溫總理的理想，恐怕其他地區(qū)，要真正完善住房保障制度還有更長的路要走，而在這一過程中，市場供需的總量和結(jié)構(gòu)性矛盾還將同時存在，一部分“買不起商品房又不夠條件買經(jīng)濟(jì)適用房”、“買不到經(jīng)濟(jì)適用房又不夠條件申請廉租房”的夾心層的住房問題仍然突出，住房市場的價格上漲還將繼續(xù)。
顯然，全新的住房消費理念和多元化的消費模式必將帶來住宅產(chǎn)業(yè)的偉大革命。而這一從量變到質(zhì)變的過程至少還需要5－10年，甚至更長的時間。解決中國的住房問題，努力使全體人民“學(xué)有所教、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”，構(gòu)建社會主義和諧社會任重道遠(yuǎn)。（黃石松 陳紅梅）
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