除了評估過程中埋下的隱患，國土部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云指出，開發(fā)商及地方政府押寶的土地升值也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。
“目前申請辦理抵押貸款的土地，多數(shù)并未實(shí)際開發(fā)，有的位于城市邊緣，有的雖處城市開發(fā)區(qū)，但所處位置偏僻。”鄒曉云認(rèn)為，地理位置直接決定了土地升值空間能否抵得過貸款利息，許多地方的規(guī)劃存在較大變數(shù)，特別是中小市、縣、城鎮(zhèn)尚未開發(fā)的土地，不確定性更大。
同時(shí)，國家對土地從緊調(diào)控、對征用土地補(bǔ)償規(guī)定的調(diào)整和對部分地區(qū)工業(yè)園區(qū)的整頓及關(guān)停，也使部分土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)陡增。
此外，當(dāng)前開發(fā)商貸款購買或是政府手中的土地，除一部分無力開發(fā)形成閑置不能按期收回外，相當(dāng)部分投機(jī)意圖明顯，有的待土地價(jià)高后出讓，有的待房價(jià)上漲后再開發(fā)。抵押貸款土地“長閑不用”，在少數(shù)地方形成了“圈地運(yùn)動(dòng)”，使一些土地被“擱荒”。
土地成金融業(yè)“風(fēng)險(xiǎn)貨幣”
國土部監(jiān)管將更加嚴(yán)格
“土地抵押貸款的融資方式容易積累風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，目前風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)。”劉隨臣認(rèn)為，盡管隨著樓市調(diào)控趨緊，土地價(jià)格可能出現(xiàn)波動(dòng)，但風(fēng)險(xiǎn)依舊可控。鄒曉云也認(rèn)為，雖然全國土地抵押貸款金額相當(dāng)大，但土地抵押的收益率約為30%，遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，只要土地市場不過度下跌，風(fēng)險(xiǎn)仍處于可控范圍。
盡管國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人和專家一致認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)可控”，但銀行監(jiān)管部門的擔(dān)憂并未消除。來自北京市銀行業(yè)聯(lián)合會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國銀行貸款中，約半數(shù)貸款以房地產(chǎn)土地做抵押。該聯(lián)合會(huì)負(fù)責(zé)人曾明確指出，受政策、管理、操作等因素影響，土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患越來越突出。在當(dāng)前房地產(chǎn)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度過高的情況下，土地逐漸成為金融業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)貨幣”。
對于銀行監(jiān)管部門的擔(dān)憂，國土部已經(jīng)做出部署。此前徐紹史曾表示，今年將進(jìn)一步加強(qiáng)與銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)的協(xié)同合作，把土地抵押信息與銀監(jiān)會(huì)共享，以便銀監(jiān)會(huì)更好地把握土地抵押貸款。鄒曉云等專家也表示，未來樓市調(diào)控一旦收緊，土地價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，國土部在土地抵押貸款方面的監(jiān)管將更加嚴(yán)格。(記者 齊琳)
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