專欄 2 海南省房地產典型調查
近年來，海南房地產市場快速發展，逐步形成了面向全國的區域開放型房地產市場，具有獨特的區位優勢和良好的生態居住環境。2008年，全國房地產市場持續深度調整，海南市場由于具有自身的特點以及存在調整滯后性，市場總體表現平穩。但隨著調整效應的累積，市場預期悲觀情緒愈來愈濃厚，市場逐步暴露出一些問題。海口中心支行2008年10月份開始對省內典型樓盤進行持續的監測，發現其具有以下特點：
性價比相對較高。從整體上看，樓盤的品質與價格基本匹配；樓盤的綠化率高，結構容積率低，配套設備齊全，居住舒適程度高，外加良好的區域生態環境使得房產物有所值。
銷售總體處于良性狀態。主要體現在：島外客戶占比為94%，一次性付款占比為85%；90平方米以下的小戶型占比為73%。2008年下半年，受國內外經濟環境影響，銷售量增長有所減緩，但總體上比較正常，銷售價格平穩。
開發資金的來源差異較大。按開發資金來源占比順序看，海口地區主要為定金和預付款、國內貸款、企業自有資金，占比分別為52.9%、23.7%、15%；三亞地區主要為定金和預付款、企業自有資金、國內貸款，占比分別為36.4%、35.2%和26.9%；其他縣市為企業自有資金和定金及預付款，占比分別為71.2%和28.8%。
當前，典型樓盤的開發企業面臨的主要問題有：
企業資產負債率升高，財務風險增大。2008年末開發企業資產負債率為73.8%，同比上升11.7個百分點。銷售回籠資金速度減緩，應付賬款增加，財務風險增大。
銷售速度減緩，銷售收入和凈利潤下降。隨著商品房銷售速度的減緩，開發企業的主營業務收入、凈利潤分別同比下降10.9%和64.8%。
本地居民中低收入者購買能力不足。2008年，島內居民購房占比快速下降，除了持幣觀望因素外，更為重要的是收入和財富的增長遠低于房價的上漲速度，造成島內居民的購買力不足，
典型樓盤調查結果基本反映出海南房地產市場現狀和未來趨勢。目前，海南房地產市場主要面向全國，屬于典型的區域開放型市場，受到島內和島外、國家宏觀和本地微觀、經濟和非經濟等多重因素影響。近期海南省房地產市場已出現了一些趨勢性變化，只得關注。房地產管理部門應盡快建設起房地產市場信息預警預報系統；充分利用國際旅游島建設契機，整合資源優勢，走內涵式、集約化發展道路；合理規劃，形成多層次房地產供應市場，滿足本地中低收入群體的住房需求。隨著全國和海南省促進房地產健康發展的政策措施的貫徹落實，海南省房地產業可能更早企穩回暖，更加健康可持續發展。
（六）房地產業總體運行平穩，橡膠業彰顯支柱地位
1.房地產市場總體運行平穩，局部出現調整跡象。
房地產市場呈現區域性調整格局。2008年，海南省房地產市場整體趨穩，其中三亞市高端房地產市場發展勢頭良好。從市場有效需求主體看，島外客戶比重擴大，2008年海口市和三亞市商品住房島外銷售面積占比分別為58%和85%。在全國房地產市場明顯下行的背景下，海南房地產市場基本平穩運行，但出現調整跡象。自二季度起，以海口市為代表的區域房地產市場進入“量跌價穩”淡市調整階段，逐漸顯現出供需雙方持續觀望僵持格局（見圖13、圖14）。房地產開發投資增速高位趨緩，房地產建設市場多項指標增速回落。值得關注的是，房地產開發商資金狀況趨緊，海口等地房地產銷售量持續萎縮。 -
房地產價格增速放緩。近5年以來，海南省房地產市場特征和發展節奏明顯不同于全國，致使政策調控效應的發揮具有一定的滯后性。2008年，海口市和三亞市房屋銷售價格逆勢上漲，同比增速連續5個月居全國前列，下半年隨著調整的累積影響，增速逐月回落。
房地產開發貸款規模收縮，貸款風險可控。2008年，由于市場趨向不明朗，商業銀行大多提高了對房地產開發貸款的門檻，加強對存量貸款的風險控制和清收力度，房地產開發貸款規模明顯收縮。個人住房貸款方面，全年新增額同比少增5.1億元，增速呈逐月下降態勢。由于海南房地產市場的開發商與開發資本、主要銷售收入來源的“兩頭在外”，房地產業對當地信貸資源的依賴程度較低，金融機構房地產金融業務風險可控。
為應對房地產市場逐漸顯現的調整局面，2008年11月，海南省政府出臺《關于促進房地產業持續穩定健康發展的意見》，提出加快落實保障住房建設規劃和年度計劃，大力扶持、建設限價商品住房，減免個人購買自住普通住房的相關稅費以及一系列利用住房公積金購房的優惠政策，將對支持真實住房需求，穩定房地產市場起到一定的積極作用。
|
