市場預期不明朗，開發商放寬退房條件——
退房背后原因復雜
在房地產市場能否繼續回暖尚不確定的關鍵時期，任何不正常的現象，都足以牽動人們敏感的神經。明顯多于以往的退房現象就是其中之一。
今年以來，在樓市成交回暖、許多項目宣告“開盤即售罄”同時，退房現象卻不斷增加。據了解，今年以來，北京的一些在售項目的退房率超過10%，有的甚至超過30%。西安期房的退房率超過6%。南京4月以來退房套數近200套。此外，深圳、長沙、杭州、成都等一些地區也相繼出現了較多的退房。
買房者為何紛紛要退房？
記者致電北京幾家退房率較高的項目。西南四環某項目銷售人員表示，在售房源不足50套：“一家公司曾經一次買了20多套，后來因為資金緊張，全部退掉，因此退房率顯得比較高。”
東四環百子灣某項目銷售人員則表示，由于樓盤春節期間優惠力度大，一些前期的老業主覺得吃虧，提出退房。所有手續辦完，需要一兩個月，因此三四月份登記的退房數比平時多。“都是正常現象，這些退掉的房子沒用多長時間我們也快賣完了。”
“退房增加，與市場震蕩回暖但預期又不明朗有關。”對退房現象進行了專門分析的北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，退房增加的具體原因十分復雜。最主要的原因是一些項目后期降價銷售，前期的業主因為不滿提出退房。受經濟危機影響，一些購房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現問題，只得選擇退房。有的熱銷項目加大了供應量，一些剛買了房的業主想換另一套房，也必須先退房再買房。
另一方面，近期各界對房地產市場能否繼續回暖，房價是否會再次下跌的爭議較多，導致一些剛買了房的人預期和信心受到影響，擔心房價還要繼續下跌，選擇退房繼續觀望。此外，因為房屋質量、合同糾紛等常見原因導致退房的，也會隨著成交量的增加而增加。
購房者一度爭得面紅耳赤也無法實現的退房要求，為什么現在似乎變得“容易”了？業內人士認為，許多開發商為了促銷，將“無條件退房”作為營銷賣點，甚至寫入銷售合同里，這些條件使得購房者的退房成功率提高。
去年不少城市發生了因業主要求退房與開發商發生沖突的事件，引起各地政府高度關注。“一方面，地方政府要求我們主動采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我們也需要維護公司的形象。因此在條件允許的情況下，我們滿足了一些業主的退房要求。”一家大型房地產企業的內部人士告訴記者。
自買自賣，制造熱銷假象——
假按揭若隱若現
除了開發商對退房原因種種合理的解釋，不少業內人士擔心，退房現象增加的背后，不排除某些開發商制造假按揭的可能。
所謂假按揭，即開發商由于資金緊張，通過“內部銷售”或者找員工、親戚做“托兒”，給一定好處，假借他們的身份簽訂購房合同，從銀行騙取貸款。當市場回暖時，開發商再把房子退掉重新銷售。這樣一來，不僅解決了資金難題，還能在熱銷時賺上一筆。
開發商通過假按揭“自買自賣”，從銀行套現，既緩解了資金壓力，又回避了降價售樓的尷尬，并且能制造項目熱銷的虛假繁榮。
“假按揭在前期市場監管不嚴的時候比較多，風險是顯而易見的。”中國社科院金融研究所研究院尹中立認為，開發商騙貸成功后，一旦資金仍然緊張，很快便無法支付房貸，銀行的壞賬就會不斷增加。
早在2005年，央行在《中國房地產金融報告》中即提到，“假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。”而根據央行援引工商銀行消費信貸部門分析稱，該行個人住房貸款中的不良資產，有80%是因假按揭造成的。
最高人民法院副院長奚曉明近日公開表示，僅今年1至2月，全國法院受理房地產糾紛案件就已達24349件，同比上升15.56%。虛假按揭貸款案件開始明顯增多。
格外引人關注的退房現象，有多少與假按揭有關？記者采訪的多位專家均表示，開發商通過假按揭套現，導致退房率過高的情況是存在的，但目前還只是個別現象。“現在商業銀行對按揭貸款的風險控制比較嚴格，不太可能出現普遍的假按揭現象。如果把市場回暖或者退房率偏高的原因全部歸結為假按揭，過于片面。”尹中立說。
“從技術層面上講，現在開發商做假按揭的操作難度非常大。”建設銀行常州分行行長蔣敏告訴記者，受美國次貸危機的警示，銀監會、央行多次強調加強對住房按揭貸款的風險控制。該行今年也加強了對借款人身份、收入情況、貸款意圖的審查。并向業務經理反復強調，每一筆合同都要求面簽，與貸款人當面交談，判斷真實性。
“如果是假按揭，能從一些細節看出來。比如借款人的融資目的比較明顯；一個人試圖用多個身份證辦理多筆貸款；或者借款人是樓盤的員工等。銀行的工作人員只要認真負責，引起足夠的重視，通過這些蛛絲馬跡，是可以控制的。”蔣敏說。
據了解，今年以來，在信貸充足、樓市回暖的背景下，建行常州分行已經新增近9億元個人住房按揭貸款，但按揭貸款資產質量相當好，不良貸款率始終在千分之五以下，比其他的業務的不良率低佷多。
而一位房地產業內人士透露，正是因為按揭貸款質量好，導致各家銀行激烈競爭，不排除銀行對個別項目、尤其是“大客戶”的項目存在放松審查的現象，有的資信審核甚至流于形式。這就為制造假按揭提供了空間。
造假過程中難以發現假按揭——
監管須緊盯不正常“苗頭”
近日，北京、上海等地房地產市場主管部門紛紛開展了對房地產市場秩序的專項整治行動，其中假按揭是重點整治對象。“只要證據確鑿，我們一定嚴肅查處，絕不能讓這種現象蔓延。”北京市建委有關人士向記者表示。
監管部門面臨的難度并不小。“假按揭雖然是作假，但所有的購房、貸款手續都正常履行，很難查清貸款的真實用途，協助造假者也大都出于自愿。因此難以找出證據證明哪些樓盤存在假按揭。”江蘇某市房管局負責人告訴記者。
北京仁和律師事務所律師孟憲生也認為，假按揭在造假過程中不容易被發現，只有到最后開發商還不上貸款了才能展開調查。“產生了后果才能界定，但往往這個時候，風險已經轉嫁到銀行身上。”
“現在我們主要通過觀察樓盤交易中一些不正常的苗頭，加強對假按揭的防范。”上述房管局負責人說，如果一個平時銷量一般的樓盤，成交量或退房率突然增加，就會進行專門的調查。今天已經售出的樓盤，過幾天又變成可售的，也有可能是假按揭。“政府部門目前沒有更好的辦法，只能從這些細節入手。”
“我們對假按揭始終保持著高度敏感。”蔣敏透露，為了避免銀行內部人員與開發商合謀，各家銀行現在審批住房按揭貸款大多要經過客戶經理、風險經理等多個把關環節，不可能做到“一手清”。同時，出現問題以后的問責制度也比以往更加嚴格。
專家認為，對借款人的資信審核內容不能僅局限于身份證、個人收入證明等比較原始的資料，應當對借款人的資產負債狀況、社會活動及有無違法記錄、有無失信情況等進行全面查證。在銀行發放貸款后，及時跟蹤監督借款使用情況，制定應急預案，防范和化解貸款發放后出現的各種風險。
孟憲生認為，由于房地產按揭貸款數額巨大，司法機關應該加強對假按揭案件的查處力度。既要處罰房地產開發商等受益者，對銀行內部協同作案者和主動提供身份證明并獲利的協助造假者，也應加大處罰力度。
4月底，北京市二中院宣判了一起多年前的假按揭案——森豪公寓案。開發商鄒慶采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料等方式，從中行北京分行騙得巨額個人按揭貸款達7.5億元。開發商最后受到法律的制裁，這一案件應該給房地產市場以更多的警示。
|
