三，新設(shè)計(jì)的國家住房制度
必須解決8大問題，否則將名不符實(shí)
李開發(fā)認(rèn)為，一是城市化過程中已經(jīng)有3-4億農(nóng)民進(jìn)城以后的住房問題，農(nóng)民進(jìn)城后原住地土地荒蕪與住房閑置及留守兒童問題；二是現(xiàn)有城市百分之八十的中低收入階層的住房保障問題；三是解決城市之間人口流動(dòng)就業(yè)的居住問題，四是解決城市管理與戶籍制度之間的矛盾，原住地管不著，就業(yè)地管不了。五是在不同規(guī)模城市中申購保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)問題；六是對多套住房持有或投資的甄別與調(diào)控措施與管理；七是保障性住房的土地供給與成本問題；八是現(xiàn)實(shí)住房狀況與新住房制度銜接問題。不解決這八大問題，就不能算是一個(gè)完整的國家住房建設(shè)制度。
四， 修改稿有創(chuàng)新但不在于理論，
最注重適合國情，切實(shí)可行
李開發(fā)告訴記者，最大的差別，一是2009版只有建議方案，但是沒有解讀，導(dǎo)致誤讀的不少。茲事體大，由于方案作為文件，是超濃縮本，字字有玄機(jī)，內(nèi)涵非常豐富，不解讀難以準(zhǔn)確理解和把握。為此2010版專門提供了解讀本；二是不能光思考如何正確，光思考如何與外國房地產(chǎn)調(diào)控理論接軌，更重要的切合中國國情，要有可行性認(rèn)證，歷史上眾多成功的方案之所以獲得認(rèn)可，就在于不僅提供方案，還提供了可行性認(rèn)證。三是既要考慮中低收入階層，也要考慮先富起來的階層；要注重適度與合適，兼顧大多數(shù)階層的利益，爭取更廣泛的理解與認(rèn)同。四是要考慮地方政府的財(cái)政狀況，盡量保證其支付能力。五是要最大限度地解決中低收入階層的住房困難。六是核心，就是整個(gè)建議稿的內(nèi)容要以近些年黨中央國務(wù)院文件為依據(jù)，與整個(gè)國家的改革進(jìn)程相吻合，不能另來一套。
五，以中央政府已經(jīng)出臺(tái)文件為準(zhǔn)繩
住房制度建議稿力求方案正確穩(wěn)妥
李開發(fā)解釋到，在建議稿2009版中，提出了農(nóng)村的宅基地制度的科學(xué)內(nèi)涵，要將解決農(nóng)民住房的保障體系的原理引進(jìn)城市，有的專家認(rèn)為是要改變國有土地制度，其實(shí)完全是誤導(dǎo)。本建議稿強(qiáng)調(diào)，讓中國九億農(nóng)民享有住房保障的宅基地制度，其特點(diǎn)是農(nóng)民建房，只有成本，沒有稅收，因此九億農(nóng)民有房住，也沒有住房領(lǐng)域的腐敗與房價(jià)問題。農(nóng)民的住房保障是通過宅基地制度來實(shí)現(xiàn)的。城市居民與農(nóng)民是平等的。農(nóng)民的住房保障制度覆蓋了中國60%以上的人口，當(dāng)然也可以并且應(yīng)當(dāng)能覆蓋城市，適用于城市，城市居民享受基本住房保障的核心就是成本價(jià)。
建議稿深入研究政府文件，使得句句有來源，與國家現(xiàn)行政策相吻合。比如保障性住房的成本價(jià)提法就是來源于國務(wù)院的紅頭文件：1998年國務(wù)院的23號(hào)文件與34號(hào)文件。文件明確了保障性住房的成本構(gòu)成，即保本微利。
國發(fā)（1998）23號(hào)文件指出：“停止住房實(shí)物分配后，房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適 用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼 。”
該文件指出：“重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困 難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。 其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷 補(bǔ)償費(fèi)，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格與中低收入家庭的承受能力 相適應(yīng)，促進(jìn)居民購買住房。”
在國發(fā)（1998）34號(hào)中，提出：“要以保持經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房價(jià)格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。確定價(jià)格時(shí)要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房成本費(fèi)用的監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本。計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下，利潤控制在3%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）等4項(xiàng)因素成本為基礎(chǔ)計(jì)算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標(biāo)準(zhǔn)，要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況確定租售價(jià)格；必要時(shí)，政府也要規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤限制幅度。”
李開發(fā)告訴記者，1998年的這兩個(gè)國務(wù)院文件是經(jīng)過廣泛深入討論和調(diào)查研究決定的，它凝聚了大批學(xué)者專家意見，參考了國外房地產(chǎn)調(diào)控政策，是本建議稿中關(guān)于保障性住房成本構(gòu)成與定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的來源。它體現(xiàn)著黨和政府關(guān)注民生、重視民生政策的一致性，非常權(quán)威，擲地有聲。這為本建議稿的政策可靠性、現(xiàn)實(shí)可操作性提供了顛撲不破的政治保證。
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