炒房客變身房托 中介 開發(fā)商
調(diào)控重拳頻出，房地產(chǎn)市場風云突變。從2001年開始在房地產(chǎn)市場翻云覆雨的溫州炒房團是如驚弓之鳥，正在快速撤離，還是伺機潛伏，等待又一個良機？
“附近的某某新盤都已經(jīng)4.2萬元一平米了，所以我這個房子4萬元一平，一分不讓。我在這個小區(qū)還有一套130平米、朝向更好的房子，低于5萬元一平不賣。”溫州炒房客張女士在交易北京東二環(huán)某高檔公寓的一套房子時，對中國證券報記者報出了比同一小區(qū)同樣戶型的房子貴30%的價格，且絲毫不讓價，沒有拋售離場的跡象。
中國證券報記者在溫州、上海和北京等熱點城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今的溫州炒房團早已不是10年前溫州人集體出動、四處買房的樣子，更多地是指具有溫州資金背景的房地產(chǎn)投資群體。目前，除了那些個人炒房客，溫州炒房團主要分化為三大群體：籠罩著炒房團的神秘光環(huán)而與開發(fā)商一唱一和的房托、披著“咨詢公司”的幌子而神秘運作的地下炒房團、進入開發(fā)領(lǐng)域而饕餮上游豐厚利潤的二三線城市開發(fā)商。
在新一輪調(diào)控的重壓之下，部分溫州炒房客在穩(wěn)步出貨，但沒有大幅降價拋售的跡象；擁有大量客戶資源的溫州中介公司再次受到各地開發(fā)商的青睞，生意好了許多；神秘的溫州炒房公司在想方設(shè)法規(guī)避調(diào)控政策，伺機潛伏守候良機；立足于二三線城市的溫州開發(fā)商則看好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，力圖深耕。
變形房托大演雙簧戲
多位溫州炒房客表示，目前高調(diào)見諸報端的溫州炒房團以房托居多。這些房托收取的是房產(chǎn)商的“出場費”，每人幾千元到幾萬元不等，視促銷業(yè)績而定
“國家調(diào)控政策越緊，我的生意就越火。新‘國十條’出臺后，登門拜訪的外地開發(fā)商都快把我的門檻踩破了，他們請我們幫助向溫州客戶推介促銷。我最忙的時候一天要接待7個來自全國各地的開發(fā)商?！睖刂莅儆康禺a(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理張和平最近忙得不亦樂乎。
張和平的公司專門為溫州人提供二三線城市異地樓盤投資代理服務(wù)。2001年，他跟隨溫州第一批炒房團到上海購房。見識了溫州人的資金實力之后，他馬上轉(zhuǎn)行干起來了房地產(chǎn)中介?！叭ツ晔袌龌鸨孔硬怀钯u，開發(fā)商都很牛。今年調(diào)控從緊，銷售遭遇寒流，開發(fā)商找上門的生意明顯多了起來。我現(xiàn)在同時操作十多個樓盤。來溫州推介項目請炒房團捧場的開發(fā)商主要有兩種：一種是開發(fā)項目總盤子很大，而當?shù)氐南M能力有限，一種是房子不好賣?！?/p>
“現(xiàn)在的炒房團和我們最初做的完全不一樣了，有點變味，更像是房托。”作為溫州炒房團第一任團長，李女士回憶說：“2001年到2004年，我們幾乎天天組織溫州本地人去購房，每次都能組織100-200人，經(jīng)常包機、包車，集團行動。溫州人像螞蟻一樣有明確的分工合作，集中資金、信息優(yōu)勢‘攻城略地’。走到哪里都是地方政府和開發(fā)商的頭等貴賓?！?/p>
多位溫州資深房地產(chǎn)投資客也表示，目前高調(diào)見諸報端的溫州炒房團以房托居多。這些房托收取的是房產(chǎn)商的“出場費”，每人幾千元到幾萬元不等，視促銷業(yè)績而定。
溫州第一家房地產(chǎn)中介公司創(chuàng)辦者陳先生，現(xiàn)在是陜西一家有溫州資金背景的房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理。多次組織過炒房團的他告訴中國證券報記者，由于溫州炒房團的購房路線已經(jīng)成了房價上漲的“風向標”，不少開發(fā)商和溫州炒房團合伙演起了雙簧。溫州炒房團現(xiàn)身某某樓盤，出手闊綽地將多少套房子收入囊中的報道，大多是雙方一唱一和的“杰作”。
陳先生說：“我們高調(diào)現(xiàn)身的目的是配合開發(fā)商樓盤銷售炒作。開發(fā)商對炒房團的要求很簡單———買不買無所謂，只要到場就行。我們負責把人召集起來，交通、招待和勞務(wù)費用由開發(fā)商買單。這感覺有點像明星走穴，我們到開發(fā)商的樓盤露個面，然后拿完錢和禮品就走，一般半天就結(jié)束。剩下的事情就是開發(fā)商發(fā)動媒體大肆炒作‘溫州炒房團出手了’！這種炒作手段屢試不爽，且投入小產(chǎn)出大。有時候，我們回溫州的飛機剛落地就聽說我們?nèi)ミ^的樓盤賣了幾個億。我們一直是開發(fā)商和地方政府眼中的紅人。生意忙的時候我們兩天之內(nèi)要趕5個場，就是要到5個樓盤，平均每場每人幾千到萬把塊錢收入不等。”
溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文也有相同的經(jīng)歷?！扒安痪?，我組織溫州中小企業(yè)老板去武漢考察幾個樓盤，剛下飛機當?shù)鼐陀?0多家媒體舉著‘長槍短炮’沖上來。事后，當?shù)貓蠹垐蟮婪Q‘狼來了!溫州炒房團大舉進軍武漢房地產(chǎn)市場?！_發(fā)商告訴我們，我們考察過的樓盤每天比平時多了二三百個看房人。其實，在武漢經(jīng)商的10多萬溫州人才是當?shù)卣嬲某醇遥麄兪治罩亟鹎覍κ袌隽巳缰刚??！?/p>
新“國十條”出臺后，很多開發(fā)商專程到溫州登門找周德文幫助促銷?！耙郧笆潜本⑸虾：秃贾莸拈_發(fā)商找上門的多，今年主要以沈陽、長春、長沙、武漢、大連等二三線城市的開發(fā)商為主?！薄 ?/p>
咨詢公司低調(diào)炒房忙
盡管抑制投機投資性購房的政策措施連續(xù)出臺，但對一些資金量大、人脈關(guān)系廣的地下炒房團而言，生存空間依然存在
多位溫州資深房地產(chǎn)投資客均表示，現(xiàn)在，實力雄厚的溫州炒房團是很低調(diào)的，大多是地下運作。盡管抑制投機投資性購房的政策措施連續(xù)出臺，但對這些資金量大、人脈關(guān)系廣的地下炒房團而言，生存空間依然存在，如果房價再度下調(diào)，他們還將迎來一次難得的獲利良機。
目前，一些專門炒賣上海豪宅的“地下炒房團”已經(jīng)披著咨詢公司的外衣，棲身于上海的高檔辦公樓。它們通常不主動招攬客戶，而是通過客戶之間的相互介紹來炒房。在上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)某知名的甲級寫字樓內(nèi)，2513室入住的就是這樣的神秘公司———A公司，辦公室門口沒有任何公司名稱、標志。只有極少數(shù)溫州投資客知道，這家公司是專門代客炒房的，而且只炒千萬元的豪宅。
2009年4月，上海房地產(chǎn)市場仍處低迷期。A公司果斷代理4個溫州商人買下了上海外灘某高檔樓盤的四套房產(chǎn)，共支付40萬元定金。該豪宅當時均價約3.8萬元每平方米，相比4.15萬元每平方米的開盤價下降了不少。其中一套房子接近190平方米，總價712萬，A公司支付10萬元定金后以“李牧”的名字和開發(fā)商簽訂了定金合同。
直至2009年9月，定金合同簽訂將近半年之后，A公司才首付214萬元與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，但戶主名字變更為“華誠”。合同約定一個月后支付剩余房款498萬元并簽訂正式合同。2009年12月，A公司僅支付了498萬元中的71萬元，還要求再次變更戶主姓名。直至2010年1月，A公司仍未付清剩余房款。而這時的房價已經(jīng)漲到了6.1萬元/平米，比2009年4月上漲了將近一倍。
實際上，A公司曾以同樣的手法一口氣“買”下過上海高檔樓盤“星河灣”的十幾套豪宅。層層加價轉(zhuǎn)賣后，一套房子就可以賺幾百萬。
代理房地產(chǎn)糾紛案件十幾年的上海杜躍平律師事務(wù)所主任杜躍平指出，每次簽訂合同、變更戶主姓名就是A公司加價轉(zhuǎn)賣的時候。他們用總房價的1%就能撬動千萬投資，支付定金的“戶主”姓名則非常隨意，甚至可以用員工的身份證來辦理。在鎖定豪宅后，他們有半年的時間從溫商圈子里尋找有投機意向的人。找到之后，變更戶主姓名后支付最多30%的首付款，并簽訂手工合同。這部分首付可以是一個投資客的，也可以是很多人集資的。到簽訂正式售房合同，他們要么找到接最后一棒的人，加價出售；要么憑借購房合同套取銀行貸款。
杜躍平介紹，地下炒房團套取銀行貸款的主要有兩種情況。一種是替開發(fā)商融資，也就是假按揭。地下炒房團和開發(fā)商勾結(jié)，可以不付首付款而“買”入房產(chǎn)，簽訂購房合同后到銀行貸款。地下炒房團獲得的好處就是低價獲得幾套房產(chǎn)，價格往往是開盤價的五至七折。一種是地下炒房團完全獨立運作，以小搏大，以少量首付款獲得大量銀行貸款，還把房價下跌的風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。在這種情況下，連房產(chǎn)商都摸不清像A公司這樣的地下炒房團的底細———除了在合同的“戶主地址”一欄留下的是該公司的辦公地址外，A公司在炒房過程中沒有留下任何痕跡。
“一下子拿下幾套、十幾套豪宅，首付就上千萬，一般投資客很難做到。只有資金實力雄厚的炒房客才能參與，他們瞄準的也是上海的豪宅市場。這其中不排除有溫州地下錢莊的資金參與?！倍跑S平指出，“這些‘高級投資客’一般都是直接找樓盤銷售總監(jiān)以上的人，開發(fā)商對溫州團購可以降價，甚至打8折，房子可以提前選?！?/p>
對于住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名的規(guī)定，不少分析人士稱，這將對像A公司這樣的地下炒房團造成致命打擊。杜躍平則認為，以前也有類似規(guī)定，但變更姓名炒賣房產(chǎn)的行為并沒有根除，最關(guān)鍵的是該項規(guī)定的執(zhí)行。他說，該規(guī)定只是行政命令而非法律，且只有在正式合同簽署后再變更姓名才受到制約，但之前的定金合同、手工合同還是有變更姓名的余地的。
一位炒房客甚至認為，長遠看，房地產(chǎn)市場前景樂觀，而調(diào)控政策是不可持續(xù)的，房價有可能在調(diào)控后出現(xiàn)報復性反彈。周德文說，就他了解的情況來看，不少投資者還在觀望，沒有出現(xiàn)恐慌性拋盤的情況。
掘金上游轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線
不少溫州人聯(lián)手進入了二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)，股權(quán)分散是一大特點。盡管房地產(chǎn)調(diào)整在即，但他們看好當?shù)厥袌龅陌l(fā)展前景
“以前炒房是賺‘面包’的錢，現(xiàn)在做開發(fā)商連‘面粉’的錢也可以賺了。”上述已從中介“升級”為開發(fā)商的陳先生告訴中國證券報記者，“不少溫州人已經(jīng)不滿足做二級市場投資了，他們聯(lián)手進入了二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>
陳先生說：“做房地產(chǎn)開發(fā)沒有地方政府的人脈關(guān)系是萬萬不行的，不熟不做是溫州人做生意的基本原則。他們都是在打拼多年的城市做房地產(chǎn)開發(fā)，基本是先有項目，才做公司。二三線城市做開發(fā)也是量力而行，用我們自己的話說，避免與央企在一線城市交鋒?！?/p>
黃興海就是其中一員。在溫州靠做眼鏡外貿(mào)生意發(fā)家的黃興海春節(jié)后決定到江西某市開發(fā)房地產(chǎn)。“三線城市的房價上漲慢、交易量低，沒法炒，只能自己搞開發(fā)?！秉S興海認為。
開發(fā)房地產(chǎn)，拿地是關(guān)鍵。如果按照該市政府招拍掛的價格，商業(yè)用地的價格已將近300萬元/畝?！斑@樣的價格肯定是不劃算的?！秉S興海盤算。為了以更低的價格拿下土地，黃興?！扒€救國”：投資建造該市第一家五星級酒店。由于當?shù)亟?jīng)濟不發(fā)達，消費力不足，這家五星級酒店運營的最初幾年肯定是虧損的。但建造五星酒店有利于當?shù)卣恼猩桃Y。所以，當?shù)卣螯S興海許諾，只要他投資這個五星級酒店項目，就給稅收等一系列優(yōu)惠，更能以20萬元/畝的價格賣給他120畝土地。其中，50畝用于建造五星級酒店，70畝可以用于住宅開發(fā)。20萬元/畝的土地成本對住宅開發(fā)而言，利潤相當可觀。
黃興海的房地產(chǎn)投資還有三個溫州朋友的5億元資金?！叭绻^這個數(shù)字，我會拉新的股東進來?！惫蓹?quán)極為分散是溫州房地產(chǎn)開發(fā)商的一大特點。比如，一個在沈陽的溫州開發(fā)商居然有100多個股東，董事長股份只比股東的平均股份多一點。這個開發(fā)商的注冊資金是董事長和溫州的親朋好友出資組成的。
幫助當?shù)卣猩桃Y是溫州炒房團獲利的一大法寶。李女士透露，最早一批溫州炒房團的第一桶金就是利用地方政府急于招商引資的心理騙來的?！?000年的時候，有溫州人與上海郊區(qū)的當?shù)卣陶劊绻龅亟ㄔ旄鞣N批發(fā)市場，那么招商引資的事情交給他們做就行。地方政府欣然答應(yīng)并建造了批發(fā)商城，并與這些溫州人簽訂為期一年的租賃協(xié)議。這些溫州人回到溫州向本地很多商戶以更高的價格兜售了這些商鋪。然后以這些商戶為籌碼和地方政府交涉稱，商戶提出如果不辦產(chǎn)權(quán)就不來。當?shù)卣疄榱苏猩桃Y又害怕商戶鬧事只好答應(yīng)辦產(chǎn)權(quán)證。這些溫州人在全國不少地區(qū)如法炮制，為未來的房地產(chǎn)開發(fā)攫取了第一桶金?！?/p>
黃興海在江西某市的房地產(chǎn)項目目前已基本敲定，“關(guān)鍵還要所有股東同意后才能實施。”他說。對于這次調(diào)控影響下的房地產(chǎn)走勢，黃興海認為，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)估計會有一定調(diào)整，但內(nèi)地城市不會，“因為真實的需求擺在那里”。
抑制投機廣建“防火墻”
炒房在溫州幾乎是“全民運動”。盡管溫州人在房地產(chǎn)市場順勢而為，追逐利潤的做法無可厚非，但炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房價“火上澆油”。房地產(chǎn)市場秩序應(yīng)當進一步規(guī)范
中國人民銀行溫州市中心支行的相關(guān)人士認為，房貸收緊對溫州人投資買房沒有抑制作用，因為他們很多是利用自有資金而非銀行貸款來投資炒房?！熬臀伊私獾那闆r，從山西煤礦撤出的資金和海外溫州人的資金是購房資金的兩大來源?！?/p>
上述溫州炒房團第一任團長李女士分析，溫州人炒房資金主要有兩塊：產(chǎn)業(yè)資本和居民存款。后者中相當一部分是海外華僑資金回流。張和平稱，基本上具備一定實力的溫州企業(yè)都有自己的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。像溫州的美特斯邦威、奧康等知名的民營企業(yè)在房地產(chǎn)的投資都很厲害。
有一個數(shù)據(jù)側(cè)面反映了產(chǎn)業(yè)資金進入房地產(chǎn)市場的態(tài)勢———最能反映工業(yè)景氣程度的溫州市廠房出租價格從2007年最高時候的25元/平米左右一路下降，目前已跌至個位數(shù)。此外，與瘋漲的商業(yè)地價形成鮮明對比的是，2009年溫州的工業(yè)地價只實現(xiàn)了止跌企穩(wěn)。
周德文分析，溫州當?shù)孛耖g資金有7500億元，再加上三分之一的溫州人在各地投資，因此區(qū)域外還有2500億。在最高峰的時候，溫州炒房團有2000億，上海有600億，北京有500億?？偟膩碚f，溫州炒房團有1500億資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域“南征北戰(zhàn)”。
所有接受中國證券報記者采訪的溫州人士都承認，炒房在溫州幾乎是“全民運動”。張和平的房地產(chǎn)中介公司有8-10萬名溫州客戶?！昂芏嗫蛻綦S隨便便就能拿出幾百萬現(xiàn)金。有一次，山西鄆城的一個樓盤來溫州推廣，那個開發(fā)商老總對我說，只要我組織手中有50萬閑置資金的客戶去，吃住行的所有費用由他負責。我以有50萬以上存款的銀行存折為報名資格，結(jié)果通知當天來報名的就有140多人?！?/p>
對于輿論對炒房行為的痛斥，周德文認為，“說溫州人撬動了全國房價，我覺得是抬舉溫州人了，溫州人最多起到推波助瀾的作用。據(jù)我了解，溫州人只進入了全國十分之一縣級市的房地產(chǎn)市場，難道其他地方房價上漲也是溫州人干的？在過去的10年中，溫州人在房地產(chǎn)市場順勢而為追逐利潤的做法無可厚非。”
“每天都有很多房地產(chǎn)商和各地地方政府來溫州引資。如果地方政府和開發(fā)商不支持、配合，房地產(chǎn)是炒不起來的。其實，很多時候溫州炒房團是被開發(fā)商利用了?！眲?chuàng)辦了溫州第一家房地產(chǎn)中介公司的陳先生說。
經(jīng)過數(shù)年的觀察和反思，曾經(jīng)炮轟溫州炒房團的中國社會科學院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立認為，”將房價上漲的原因都歸結(jié)給溫州炒房團顯然有失公允，真正的莊家實際上是地方政府和有實力的開發(fā)商，溫州炒房團只是跟著哄抬房價，從中牟利。”
事實上，炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房價“火上澆油”。文章開始提到的溫州炒房客張女士在北京東二環(huán)的那個小區(qū)就手握10套房子，加之她從開發(fā)商手里拿房的時候挑選的都是該小區(qū)最好的朝向和戶型，可以說基本壟斷了該小區(qū)房源，其定價對該小區(qū)二手房價格擁有很大話語權(quán)。“她是全款買房，調(diào)控對她影響不大。她肯定不會在價格上松口，因為她還有9套房子，大不了暫時賣不出去，但只要賣出一套高價的房子，她就把小區(qū)的上升空間打開了。那么，剩下9套房子的利潤就實現(xiàn)了最大化，她肯定不會低價拋售的?！?/p>
尹中立認為，新“國十條”對抑制房地產(chǎn)炒作可謂對癥下藥。房地產(chǎn)市場和股市一樣存在信息不對稱，需要政府采取措施嚴格規(guī)范交易行為和秩序，這些措施包括提高信息透明度、增加交易環(huán)節(jié)稅收和持有環(huán)節(jié)的稅負?！拔飿I(yè)稅就是很好的抑制炒房措施”。
“新‘國十條’限制了炒房團繼續(xù)異地炒房，將有力打擊游資在房地產(chǎn)市場興風作浪。只要能得到有力執(zhí)行，調(diào)控就一定可以見效?！敝蟹恐笖?shù)研究院副院長陳昇認為。 ?。罟?高改芳）
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