2008年9月3日下午，北京，陽光暖暖的，但是這種暖暖的陽光與北京土地市場冷冷清清形成鮮明的對比。陽光100集團(tuán)副總裁范小沖習(xí)慣性地打開電腦，點(diǎn)擊北京市國土局官方供地網(wǎng)站，打開網(wǎng)頁后發(fā)現(xiàn)卻只有1塊地正在交易，而按計(jì)劃，本月北京至少有34塊地出讓。
自2004年8·31土地大限之后，已四年，從2006年開始的天價(jià)拿地，到2007年底出現(xiàn)的土地流標(biāo)，再到如今的暫時(shí)斷供。北京土地市場似乎還未達(dá)到供需平衡的狀態(tài)。
采訪當(dāng)中有專家坦稱，8·31大限有它自身不可比擬的優(yōu)勢，但是不可否認(rèn)，這四年仍然是8·31大限的政策消化期，北京土地交易并沒有真正意義上過渡到正常的市場化當(dāng)中。
地產(chǎn)檔案
8·31土地大限
2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價(jià)出讓。也就是說，在2004年8月31日之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。
該文件還規(guī)定，2004年8月31日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。這是聞名地產(chǎn)界的“8·31大限”。
8·31四周年
土地供應(yīng)斷檔
“8·31大限”由以前協(xié)議拿地改為必須公開交易，這從根本上改變了開發(fā)商獲得土地的方式，成為土地出讓方式變革的一道“分水嶺”。但是政策實(shí)施四年以來，土地供應(yīng)情況并不樂觀。
記者從北京市國土局了解到，原計(jì)劃34塊在本月推出的地塊，將有一部分不能如期推出。北京市國土局一位不愿意透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在的一級開發(fā)土地有一些手續(xù)還不完善、有些地塊相關(guān)數(shù)據(jù)存在爭議，以及拆遷難等多種原因，導(dǎo)致地塊頻頻推遲上市。
“截至目前，有相當(dāng)一部分計(jì)劃在本月推出的地塊還沒有匯總到土地儲備中心來，有的地塊甚至連土地儲備中心的經(jīng)辦人都不清楚具體情況?！北本┦袊辆滞恋乩弥行南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。
而除了一些遲遲不能入市的地塊之外，一些已經(jīng)掛出來的地塊也常常因種種“原因”被撤消。如7月份有海淀區(qū)西北旺新村三期(南)居住項(xiàng)目用地暫緩交易的公告，廣渠門外10號地也在8月份掛出暫停對該地塊掛牌交易的公示。
四年前搶地
如今消化不良
2004年8月31日，一個(gè)國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)志性的日子。之后一段時(shí)間，因?yàn)橥恋毓?yīng)量小，北京乃至全國都出現(xiàn)“搶地”現(xiàn)象，推出一塊搶一塊，無論地塊的體量大小，只要掛出來，立刻會吸引數(shù)十家開發(fā)商關(guān)注。
2006年至2007年期間，包括在北京在內(nèi)的全國都上演了一場風(fēng)風(fēng)火火的“搶地”大戰(zhàn)，地王層出不窮，但不少開發(fā)商在拿地時(shí)非常匆忙、甚至有些盲目，有的地塊價(jià)格甚至高出附近樓價(jià)。
由于高價(jià)拿地后資金不能到位，很多項(xiàng)目出現(xiàn)延期開發(fā)。在本報(bào)近期組織的北京高價(jià)地塊進(jìn)展調(diào)查中，七塊高價(jià)地，有五塊地至今沒有開工，在全國開始出現(xiàn)地王退地情況。比如上海普陀地王退地等。
開發(fā)商高價(jià)拿地，已對項(xiàng)目資金造成巨大壓力，當(dāng)年的搶地如今變得“消化不良”。
土地整理規(guī)程不完善
地塊難入市
4年后的北京土地市場，仍處于政策消化期，土地市場公開交易的相關(guān)細(xì)節(jié)還有待進(jìn)一步完善。土地一級開發(fā)，整理儲備等后續(xù)的問題不完善，導(dǎo)致目前一些地塊遲遲不能入市。
北京市國土局土地儲備中心負(fù)責(zé)人葉向忠稱，目前地塊沒有及時(shí)拿出交易，主要是土地整理和儲備不足，或者不及時(shí)，如果有整理好的地塊拿到國土局來，會立刻掛到網(wǎng)上公開交易，但是目前難就難在土地整理上。比如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更頻繁使項(xiàng)目遲遲不能入市。另外，北京市土地整理項(xiàng)目至今通過項(xiàng)目驗(yàn)收的數(shù)量并不是很多，這主要是由于前幾年項(xiàng)目沒有嚴(yán)格按照圖紙實(shí)施，或項(xiàng)目變更申請沒有批復(fù)等。但最重要的原因是，北京市至今沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的具有指導(dǎo)性的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收規(guī)程，使得項(xiàng)目承擔(dān)單位和國土資源分局不知如何組織項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。
由于土地開發(fā)整理是近幾年才興起的一項(xiàng)新的事業(yè)，再加上土地開發(fā)整理工作的復(fù)雜性，出臺一套合理完善的土地整理規(guī)程也迫在眉睫。
政府動作
800億轉(zhuǎn)化缺地危機(jī)
葉向忠還透露，一些地塊將于下周正式推出，但是數(shù)量有限，大量地塊還沒有上市的預(yù)期。但政府已經(jīng)在土地整理與儲備方面下了決心，北京市國土局近期發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市2008年度土地儲備開發(fā)計(jì)劃的通知》，通知顯示：北京市政府計(jì)劃拿出800億，用于全市土地儲備開發(fā)資金。
據(jù)記者了解，這800億元中，計(jì)劃通過土地儲備機(jī)構(gòu)投融資方式籌措200億元，通過國有公司投融資方式籌措200億元，通過其他企業(yè)投融資方式籌措400億元，計(jì)劃今年年底儲備地達(dá)到9000公頃。
同時(shí)，政府還將推動建立部門和區(qū)縣政府聯(lián)動的計(jì)劃實(shí)施機(jī)制，并建立土地儲備開發(fā)計(jì)劃調(diào)整機(jī)制。(記者 吳?；?
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